2020年4月1日からの民法改正によって瑕疵担保責任という言葉から契約不適合責任という名称に変わります
ただ、名前が変わったと考えている方もいらっしゃいますが、実は全く別物と言ってもいいぐらいの違いです
新民法は売主の立場より買主の立場をより強くした改正になります
契約不適合責任で売主は売却後の責任
売った不動産が契約書の内容と違っていた場合、売主が負わなければならない責任になります
どういったことが対象になるかというと
- 品質の不適合：雨漏り・シロアリ被害・建物の構造的な腐植、給排水管の故障
- 数量の不適合：契約書に記載された土地面積よりも、実際の面積が不足している場合
- 種類の不適合：契約で約束した設備や仕様と異なるものが設置されている場合
実際そういった事が発覚すると買主は売主に請求する権利ができます
- 追完請求：壊れている箇所を修理・補修してほしいという要求
- 代金減額請求：直せない、または直してくれないなら、その分安くしてほしいという要求
- 契約解除：目的が達成できないほどの重大な不適合がある場合、白紙に戻す
- 損害賠償：ミスによって損害を受けた場合、その賠償を求める
瑕疵担保責任と契約不適合責任との違いは
民法改正までは契約不適合責任のことを瑕疵担保責任と呼んでいました
内容についても大きく変わっています
| 民法改正前 | 民法改正後 | |
|---|---|---|
| 売主責任 | 隠れたる瑕疵 | 契約不適合責任 |
| 対象物 | 特定物 | 特定物・不特定物 |
| 瑕疵の性質 | 契約までの瑕疵 | 引き渡しまでの瑕疵 |
| 買主の請求 | 瑕疵を知って1年以内に行使 | 契約不適合を知って1年以内に通知 |
| 買主の請求手段 |
| 1.解除 2.代金減額請求 3.損害賠償請求 4.追完請求 |
瑕疵担保責任に比べて契約不適合責任は売主の責任が大幅に拡大されていることが分かります
新たに追加された項目で追完請求があります
追完請求とは売買契約で目的物が適合しない場合に買主が売主に補修や代替物の引き渡し請求をすることができます
- 追完請求権を行使する場合は不適合を知ってから１年以内に売主に通知
- 買主の責めにきすべき事項（買主の故意・過失）によって契約に適合しない場合は認められません
- 2020年4月1日以降の契約
追完請求される場合として中古建物で雨漏りなどの補修を買主から売主に請求される例もあります
売主の責任が重くなる？
旧民法での瑕疵担保責任は信頼利益といって契約が無効である場合に有効であると信じたことで債権者（購入者）が被る損害額
新民法での契約不適合責任は履行利益で契約が有効に成立していること前提にした利益
旧民法が信頼利益を求めるものに対して、新民法の契約不適合責任は履行利益を求められるために売主が負う責任は重くなります
| 瑕疵担保責任 | 契約不適合責任 | |
| 法的責任 | 法的責任
（無過失責任） | 契約責任
（債務不履行責任）⇒損害賠償 |
旧民法の『瑕疵担責任』が法的責任（無過失責任）が新民法においては『契約不適合責任』では（債務不履行責任）という責任が変わります
債務不履行責任に変わることで、債務不履行は損害賠償請求になり賠償額が多くなることが考えられます
責任を負う対象が変わる
| 瑕疵担保責任 | 契約不適合責任 | |
| 要件 | 隠れたる瑕疵 | 目的物の種類・品質及び数量が契約の内容に適合しない場合 |
瑕疵＝傷や欠点
旧民法においては隠れたる瑕疵ということで、契約時には売主がしらなかったことに対して売主は過失がないとされています
また、買主が瑕疵を知っていてまたはわかっていて購入したことに対しては売主が責任を負わないということでしたが、
新民法の契約不適合責任は買主が瑕疵を知っている、知らなかったことは関係なく売主に責任が求められます
新民法においては隠れたという言葉が消えたために、売主は全責任を負うということになります
新民法において、買主が権利を行使しやすくなっています
追完請求・・・契約内容が違い、法的に効力が未確定なために後から追加を請求する権利になります。不適合を知った時から1年以内に不適合だということを売主に通知します。買主に不適合の負担を課さない範囲で売主は義務を追完することもできます
代金減額請求・・・不適合を知ったために売買代金の減額を売主に請求することができる権利になります
責任の範囲の違い
| 瑕疵担保責任 | 契約不適合責任 |
|---|---|
| 〈無過失責任〉
売主は過失がなくてもその責任を負わなければいけない | 〈債務不履行責任の一種〉
債務者の責めに帰すべき事由が無い時は、損害賠償責任は免除される。 ⇒債務不履行のルールの適用 |
| 損害賠償を負う範囲 | |
| 〈信頼利益〉 瑕疵があることを前提とした価値と、売買代金との差額 | 〈履行利益〉 もし契約が正しく履行（実行）されていたら、買主が得られたはずの利益 |
「契約前の状態に戻すための実費（信頼利益）」を払えば済むことが多かったのですが、今は「契約通り（完璧な状態）にするためのコストや損失（履行利益）」まで売主が責任を負うことになりました。
請求期限が変わる
民法では請求期限を10年で消滅としています
契約不適合を知った時より1年以内に相手方に通知、通知してから5年以内に請求しないと消滅時効にかかります
契約不適合責任への売主の対策
民法改正前のように現状有姿などと考えていると、多額の修理費用並びに契約解除となる可能性もあることに注意しなければいけません
知らなかったでは済まない事があります
対策１．既存住宅売買瑕疵保険への加入
既存住宅売買瑕疵保険【瑕疵保険】の費用は物件の広さや保険機関、検査会社によって変動しますが、一般的には7万円～15万円の相場になります
負担は買主・売主・仲介不動産会社が加入することがあります
売主が負担するメリット
万が一、買主から請求されたときの保険としての側面と『検査済み、保証付き物件』として差別化でき、早く高く売れる可能性があります
買主が負担するメリット
住宅ローン控除で税制優遇を受ける事もできます
仲介不動産会社が負担するメリット
売主に安心して売却依頼を受けることができます
| 項目 | 費用の目安 | 内容 |
|---|---|---|
| 検査料 （現場審査） | 4万～6万 | 検査員が建物調査を行う |
| 保険料 （保証料） | 3万～5万 | 保険料 |
| 事務手数料 | 1万～2万 | 手続会社の手数料 |
| 合計 | 8万円～13万円 |
対策2.告知書を正直に書く
「雨漏りがある」「昔シロアリがいた」など、知っていることはすべて契約前に開示しましょう。契約書に「不具合がある」と明記してあれば、それは「契約通りのもの」となるため、責任を問われません
対策3.インスペクション（建物状況調査）の活用
専門家に事前にチェックしてもらうことで、見えないリスクを把握でき、買主への安心感（＝高く売れる要因）にも繋がります。
対策4.契約不適合責任を免責
募集資料に契約不適合責任を売主は負わないと明示し、売買契約書・重要事項説明書においても売主は契約不適合責任は負わないことを買主に理解してもらってから契約するという方法です
➊売主が不動産会社（宅建業者）である場合は引渡しから2年は責任を負う
❷売主が法人で買主が個人の場合は消費者保護の観点から無効になる場合もあります。1年は責任を負います
❸知っていて告知していない場合（雨漏り等）
まとめ
不動産において売買契約後に契約不適合責任が確認されてから手続きが大きく変わります
瑕疵担保責任と契約不適合責任は売主の責任・対象物・瑕疵の性質・買主の請求・買主の請求の方法が大きく変わっています
売主負担が多くなることで売却後にも色々と責任が発生することで、不動産を売却したことで損をするということも増えてくるのではないかと予想されます
仲介会社によっては売主負担を求めてくる契約方法を用意される場合もあります
契約方法によっては売主負担を少なくすることもできます
