抵当権の有無は登記簿謄本で簡単に確認できます
不動産を購入したり売却したりする際に、「この不動産には抵当権が付いているのだろうか？」と疑問に思う方は多いでしょう。
抵当権の有無は、登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すれば誰でも確認できます。
登記簿謄本には所有者だけでなく、
- 抵当権
- 根抵当権
- 差押え
- 仮登記
など、不動産に関する重要な権利関係が記載されています。
この記事では、
- 抵当権とは何か
- 登記簿謄本で確認する方法
- 抵当権の見方
- 抵当権を抹消する方法
- 売却時の注意点
まで、不動産会社がわかりやすく解説します。
1.抵当権とは
抵当権とは、金融機関がお金を貸す代わりに、不動産を担保として設定する権利です。
住宅ローンを利用して住宅を購入すると、金融機関は貸したお金を回収できなくなるリスクに備え、不動産に抵当権を設定します。
もし住宅ローンの返済が滞ると、金融機関は抵当権を実行し、不動産を競売にかけて貸付金を回収できます。
そのため、不動産の所有者であっても、住宅ローンが残っている間は抵当権の影響を受けることになります。
抵当権は住宅ローンなど、特定の借入に対して設定される担保権です。似た言葉に「根抵当権」がありますが、仕組みや利用目的は異なります。
1-1.抵当権はいつ設定される？
住宅ローンを利用した場合は、ほぼ100％抵当権が設定されます。
例えば、
- 新築住宅の購入
- 中古住宅の購入
- マンション購入
- 建売住宅購入
など、金融機関から融資を受ける場合は抵当権が設定されます。
そして、住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が交付されます。
1-2.抵当権はいつ設定される？
住宅ローンを完済すると金融機関から
- 登記原因証明情報
- 登記識別情報
- 委任状
などの抹消書類が交付されます。
しかし、住宅ローンを完済しただけでは抵当権は消えません。
法務局で抵当権抹消登記を行って初めて、登記簿から抵当権が抹消されます。
1-3.抵当権の金額と住宅ローン残高は違う
抵当権は住宅ローンを組んだ時の設定金額になりますので、毎月の住宅ローンの払っていくので住宅ローン残高は減ってよく勘違いされますが、登記簿に記載されている抵当権の金額は、現在の住宅ローン残高ではありません。
例えば4,000万円を借りて住宅を購入した場合、
- 抵当権設定額：4,000万円
- 現在の住宅ローン残高：2,000万円
というように、毎月返済して残高が減っていても、登記簿には当初設定した金額が記載されたままです。
そのため、登記簿だけでは現在の借入残高までは確認できません。
抵当権がある不動産を売却する流れ
抵当権が設定されている不動産でも売却することは可能です。
ただし、買主へ引き渡す際には住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
一般的には、売却代金で住宅ローンを完済し、決済日に抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行います。
売却をスムーズに進めるためには、事前に売却の流れや必要書類を確認しておくことが大切です。
売却価格より住宅ローン残高が多い場合（任意売却）
住宅ローンの残高が売却価格を上回る場合、そのままでは通常の売却ができません。
不足する金額を自己資金で返済できれば問題ありませんが、難しい場合は金融機関と相談し、任意売却という方法を選択できるケースがあります。
住宅ローンの返済が困難な状態を放置すると、抵当権が実行され、競売により不動産を失う可能性があります。
返済が厳しいと感じたら、早めに金融機関や不動産会社へ相談することが大切です。
他人の抵当権も調べることができる
登記簿謄本は公開情報のため、不動産の所有者本人でなくても取得できます。
そのため、
- 誰が所有しているか
- 抵当権が設定されているか
- 抵当権設定額はいくらか
などを確認できます。
ただし、確認できるのは抵当権設定時の金額であり、現在の住宅ローン残高ではありません。
登記簿は公開情報のため、
- 隣の土地
- 売却予定物件
- 中古マンション
なども取得できます。
確認できる内容は
- 所有者
- 抵当権
- 差押え
- 仮登記
- 地役権
などです。
登記簿謄本（登記事項証明書）の取得方法
登記簿謄本は全国の法務局で取得できます。
取得までの流れは次のとおりです。
- 法務局へ行く
- ブルーマップで地番を確認する
- 登記事項証明書交付申請書を記入する
- 手数料を支払い取得する
インターネットから取得することも可能ですが、その場合も地番が必要になります。
遠方の不動産を調べる方法
遠方の不動産でも登記簿謄本は取得できます。
地番がわからない場合は、管轄の法務局へ電話すると住所から地番を調べてもらえる場合があります。
地番がわかれば、お近くの法務局やオンラインサービスから取得できます。
登記簿謄本の見方
登記簿謄本は、
- 表題部
- 権利部（甲区）
- 権利部（乙区）
の3つで構成されています
表題部
土地や建物の情報
甲区
所有者の情報
乙区
抵当権や根抵当権などの担保権
抵当権を調べる場合は乙区を確認します。
乙区には
- 抵当権者（銀行名）
- 債権額
- 設定年月日
- 債務者
などが記載されています。
よくある質問（FAQ）
Q. 抵当権があると売却できませんか？
住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却できます。
Q. 登記簿謄本は誰でも取得できますか？
はい。誰でも取得できます。
Q. 抵当権が消えているか確認する方法は？
登記簿謄本の乙区を確認します。
抹消されている場合は、抵当権の登記に下線が引かれています。
Q. 抵当権抹消は自分でもできますか？
できます。
法務局へ必要書類を提出すれば、ご自身で手続きすることも可能です。
まとめ
抵当権の有無は、登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すれば誰でも確認できます。
登記簿謄本には、
- 所有者情報
- 不動産の情報
- 抵当権などの権利関係
- 共同担保目録
など、不動産に関する重要な情報が記載されています。
不動産を購入する前や売却を検討している場合は、一度登記簿謄本を確認しておくことをおすすめします。
また、住宅ローンを完済しても抵当権は自動的には消えません。抹消登記を行って初めて抵当権はなくなるため、完済後は忘れずに手続きを行いましょう。
