特に最近人気の不動産のリースバック制度
検討されている方も多いと思います
どのようなシステムかわかりにくい事も多いと思います
リースバックを事業として行う場合について詳しく解説します
1.リースバックとは？基本の仕組みを簡単に解説
リースバックとは、自宅を売却したあとも、そのまま同じ家に住み続けられる仕組みです。
1-1.売却後も住み続けられる仕組み
大きく分けると、次の2ステップです。
- 自宅を不動産会社や投資家に売却する
- 売却後は「賃貸契約」を結んで家賃を払いながら住み続ける
つまり、『不動産売却』と『賃貸』を組み合わせた仕組みになります
1-2.通常の売却や賃貸との違い
通常の売却
- 家を売る
- 現金が手に入る
- 退去（引っ越し）が必要
リースバック
- 家を売る
- 現金が手に入る
- そのまま住み続けられる（賃貸契約）
最大の違いは「売却後に住み続けられるかどうか」
1-3.どんな人が利用するのか
①老後の資金を確保したい人
②住宅ローンの返済が厳しい人
③すぐにまとまった資金が必要な人
④相続・資産整理を考えている人
⑤周囲に知られずに売却したい人
⑥一時的に資金が必要で将来買戻ししたい人
リースバックを利用したい人の共通点は『引っ越さずにお金を手に入れたい人』です
2.リースバックに資格は必要？結論から解説
2-1.個人で行う場合は資格不要
もし、自分自身の家をリースバックする場合、資格は特に不要です
- 自宅を売却する（売主）
- 賃貸として借りる（借主）
個人の資産処分になり、自身が資格が必要という訳ではなく、宅地建物取引業法で規制されている『不動産業』には該当しません
2-2.事業として行う場合は免許が必要
他人の物件をリースバックで紹介、仲介などして仲介手数料を得る場合は宅地建物業の免許が必要になります
2-3.資格が必要になる判断基準とは
個人が1回行うリースバック → 資格不要
繰り返し・事業として行う → 資格が必要になる可能性あり
繰り返して事業を行う場合は資格が必要になります
3.リースバックに必要な免許・資格
3-1.宅地建物取引業免許は必須
リースバックを事業として行う場合、結論として 宅地建物取引業免許は必須です
理由はこのうち「売買」や「仲介」を反復・継続して行うと、宅地建物取引業法上の「宅地建物取引業」に該当します。
買取型リースバック（自社で物件を買い取る）➡宅建業者に該当
仲介型リースバック（売主と投資家をつなぐ）➡宅建業者に該当
3-2.宅地建物取引士（宅建士）の役割
免許があるだけでは不十分です
- 適正な査定（安すぎる買取を避ける）
- 家賃設定（利回り設計）
- 高齢者への説明責任
リースバックはトラブルになりやすい分野なので慎重な運用が必要
3-3.あると有利な資格一覧
- 賃貸不動産経営管理士
- 管理業務主任者
- ファイナンシャルプランナー（FP）
トラブルを避けるにも各種の知識が必要になる業務になります
4.リースバックに関係する法律
4-1.宅地建物取引業法のポイント
- 売買契約の締結には宅建業法のルールが適用
- 重要事項説明（37条書面）、宅地建物取引士による説明が必要になります（売却価格、契約条件、買戻しの有無、契約不適合責任）
- 契約書の交付（35条書面）
4-2.借地借家法との関係
リースバックと借地借家法の関係で重要な３つのポイント
- 簡単には退去させられない（貸主は正当な理由がないと契約更新を拒否できません）
- 契約書種類（普通借家契約・定期借家契約）
- 家賃の増減請求が可能
4-3.消費者契約法との関係
不動産会社（事業者）と個人（消費者）が契約するため、消費者契約法が適用されます。
- 不当な契約条項は無効
- 不適切な勧誘は取消し可能
特にリースバックで問題になりやすいポイントが
『一生住めます』
『必ず買い戻せます』
『定期借家で更新できない説明をしていない』
『家賃が将来上がる可能性を説明していない』
『相場より大幅に安い売却価格』
『買戻し価格が高額』
などかなりトラブルになりやすい要素があります
5.個人でリースバックを始める際の注意点
5-1.反復継続すると業者扱いになる
宅地建物取引業法では、次のような行為をすると「業」とみなされます
不動産の売買・仲介を
- 利益目的
- 繰り返し
は業者免許が必要になります
5-2.契約内容の設計リスク
リースバックは契約の組み方次第で結果が大きく変わる取引です。特に「売買契約」と「賃貸契約」がセットになるため、設計ミスがそのままトラブルにつながります。
①家賃設定のリスク
②契約期間のリスク
③買戻し条件のリスク
④売却価格のリスク
⑤修繕負担のリスク
⑥中途解約・違約金のリスク
⑦法律上のリスク
6.資格より重要！リースバック成功のポイント
6-1.買取価格の査定力
リースバックの価格は通常の売買より安く買う・高く貸す構造になりやすくなります
- 高く買いすぎの場合は利回りが出ない
- 安く買いすぎるとクレーム・トラブルの原因
6-2.家賃設定（利回り設計）
家賃設定は非常に難しいです
家賃を上げすぎる事で数年後の滞納につながる可能性があります
払えるかどうかの家賃が最優先になります
6-3.出口戦略（売却・保有）
リースバックは「買って終わり」ではなく、最後にどう回収するか（出口）で利益が決まるビジネスです。
出口は大きく分けて **「売却」か「保有」の2パターンです。
そのため、都市部や需要の高いエリアや投資家需要の高い物件などが成功のカギになります
