不動産の鑑定評価の原価法の計算方法と考え方

不動産査定の一つの原価法は土地や建物の不動産を再度調達する時にかかる費用に基づいています

再調達するために必要な原価を補正して求めます

全く販売事例がない時などに計算するのには有効な手法だと思います

原価法とは

「原価法」とは

（建物を評価する時）

今、現在の建物と同じものを建築した場合の価格（再調達価格）から経年劣化によって建物の劣化を差し引く（減価修正）ことで算定します

構造	耐用年数（事業用）	耐用年数（非事業用）
木造	22年	33年
軽量鉄骨（3ミリ以下）	19年	28年
重量鉄骨	34年	51年
RC（鉄筋コンクリート） SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）	47年	70年

「原価法」の計算方法

積算価格＝単価 × 総面積 × 残存年数（耐用年数－築年数）÷ 耐用年数

耐用年数については構造によって変わります

建物の評価方法

• 軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3ミリ以下）19年
• 軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3ミリ超4ミリ以下）27年
• 重量鉄骨造（骨格材肉厚4ミリ超）34年
• 鉄筋コンクリート造47年
• 木造22年

単価の計算は1㎡の単価で確認します

国土交通省のホームページより

土地を評価方法

土地の評価をする時は実勢価格と路線価格の両方を比較します

実勢価格　×　大きさ（㎡）

路線価格　×　大きさ（㎡）

の両方を比較する

まとめ

原価法は対象不動産を再度調達するといくらかかるのかということを

土地と建物で原価を出して補正することで試算価格を出します

原価法は再調達原価の計算ということになります