初めてマンションを購入する時、中古マンションを選ぶ方も多いと思います
実は中古マンション選びは非常に難しいということをお伝えしたいと思います
- 年代の違い➡耐震性の違い
- 管理の違い➡価値の違い
- 建築会社➡建物の違い
- 修繕積立貴➡お金持ちのマンションとそうでないマンション
- 立地➡将来資産になるか負債になるのか
- 小規模マンションと大規模マンション
など中古自動車の当たりはずれのように、中古マンションを選ぶにはいろいろな角度で住宅を選ばないと後でマイナス面が大きくやってきます
今後、中古マンション選びが非常にむずかしくなると思います
私見にはなりますが、中古マンションを取扱いして20年以上の不動産営業マンのお話になります
中古マンションの失敗しない探し方
年代の違い➡耐震性の違い
家族、自分の命を守る上で耐震性は重要な問題です
マンションを建てる時、建築確認申請を取得してから建築します
建築基準法の基準以上の建物であれば建築許可をもらうことができます
ただ、建築基準法という法律は大震災が起こった後に厳しくなっているので古い建物ほど耐震性が劣るということは間違いのない事実になります
| 市街地建築物法改正（1924年） | 1891年の濃尾地震（Ｍ8.0）をきっかけに改正 |
|---|---|
| 建築基準法制定（1950年） | 1948年福井地震（M7.1）をきっかけに、耐震設計が義務化される |
| 建築基準法改正（1971年） | 鉄筋コンクリートせん断補強基準を強化。木造建築の基礎をコンクリート・鉄筋コンクリートの基礎を布基礎 |
| 建築基準法改正（1981年） （新耐震基準） | 1978年の宮城沖地震（M7.4）の教訓で改正されます 震度５程度の地震に対して軽微なひび割れ程度（その後も住み続けることができる） 震度6程度の地震に対して崩壊・倒壊しない程度（建物が損壊しても人命は守る） 1995年の阪神淡路大震災（M7.3）で旧耐震基準の物に比べて圧倒的に新耐震基準で建築されたものは損壊が少なかった |
| 建築基準法改正（2000年） | 木造住宅の耐震を向上。地盤調査の事実上の義務化。筋交い・土台・梁柱のバランス・接合部分の金具にも規定 |
| 住宅の品質確保の促進等に関する法律・品確法（2000年） | 新築住宅に対して10年間の瑕疵担保責任が義務化されました |
| 建築基準法改正（2006年） | 2005年の一級建築士による耐震強度構造計算偽装事件を元に建築基準法・建築士法が改正 |
新しいマンションは価格が高くなりますが、より厳しい建築基準法で建てられたことがわかります
日本の建築基準法は建築された年代で耐震性が分かれる特徴があります
ただ、2005年には一級建築士が耐震性を確認する構造計算書を偽装する事件が起こりました
税制優遇・住宅ローン審査において重要視されているのが旧耐震基準と新耐震基準の1981年の建築基準法の改正です
住宅ローンにおいては旧耐震基準の建物は担保評価が低く見られがちで希望の融資がうけることができないということもあります
税制上のもんだいでは旧耐震基準の不動産取得税において減免処置をうけることができないなど旧耐震基準の建物についてはマイナス面が多くなっていることも見逃せないことになっています
「希望のエリアを決めましょう」
賃貸と違い購入する費用を考えると簡単に住替えすることが難しくなります
マンションは気にいっているけど
- 「スーパーが近くにない」
- 「嫌悪施設が近くにある」
- 「坂道が多い」
- 「駅に遠い」
- 「実家に遠い、近い」
など住替えの理由ということにもなります
住宅選びは地域選びというぐらい、後悔の理由にもなりますので地域を十分に調べてから住宅選びをはじめましょう
「地域の相場を調べましょう」
不動産のポータブルサイト（スーモ・ホームズ・アットホーム）などで物件が複数でています
売りに出ている価格は売主さんの希望価格であって、物件によっては長期間売れていないという物件もあります
中古マンションを購入する際は物件の相場で購入するということがおすすめです
高い価格で購入することで
| 中古マンションの評価額 ＜ 購入価格 |
高いもの不動産を購入してしまったということになりますので、もし売却すると大きな損が出てしまう可能性があります
「小規模、大規模の中古マンションの違い」
中古マンションの価格以外にも今後支払いを続ける費用として「管理費」「修繕積立金」があります
一般的には大規模マンションは戸数のスケールメリットから管理費、修繕積立金、駐車場の賃料などが低い傾向があります
又、立体駐車場などの設備の保守点検費がかかる場合も管理費が高くなる原因にもなります
設備が多い場合はメリットと同時に負担になる側面もありますので、噴水がついていたり、敷地に大きな公園がある場合などは負担にもなります
プラス面とマイナス面を研究してから検討を始めましょう
「マンションブランド」
不動産系、電鉄系、電気の会社、工務店などマンションを販売している会社は複数あります
ブランドなどは中古価格にも反映され、人気のブランドなどは中古マンションになっても値段はあまりさがっていないケースがあります
逆にあまり聞いたことのないブランドのマンションなどは価格も安くなっている場合があります
プラス面とマイナス面を十分に研究して検討をはじめましょう
「建築時期」
建築時期が違うと天井の高さ、窓の大きさなどにも変化がでてきます
天井も高いマンションであれば2m50㎝というサイズのものもあります
当時のマンションの売れ行きなども関係していて、売れ行きの悪い時代などは高性能のマンションが多く販売されていました
現地を見る際はマンションのバルコニーの幅、天井の高さ、窓の大きさなどを確認しましょう
「売りにでていない中古マンションもあります」
不動産のポータブルサイト（スーモ・ホームズ・アットホーム）で見ることができる中古マンションは地域の一部だけになります
ほとんどの中古マンションは現在売りにでていないために、購入者には間取りも価格もわかりません
不動産屋さんに現在は売りにでていないが、売りにでたら教えてほしいということをお願いすることが一番です
中古マンションの情報も全てを毎日確認することは不可能です
又、ポータブルサイトの機能で希望のマンションが売りにでたらメールをくれるというサービスもありますので活用するのもできます
中古マンションの魅力と注意する点
「マンションの魅力」
- 「利便性」
- 「管理がしっかりしている」
- 「セキリティがしっかりしている」
- 「バリアフリー」
- 「冬でも暖かい気密性」
- 「売却しやすい」
などを考えておられる方もいらしゃいますが、全てのマンションにあてはまるものでもありません
例えば、「バリアフリー」は20年前ぐらいのマンションから登場していますので、それ以前のマンションは水まわりの配管が床にあるために大きく段差ができています
耐震性の問題もありますので、中古マンションは新耐震基準で建築されたマンションがおすすめです（新耐震基準1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物）
「マンションの注意する点」
管理状態の悪い中古マンションは避けた方がいいです
これも現場をみることで確認することができます
集合ポストにゴミがあふれていたり、エレベーターが非常に汚いということもあります
「マンション駐車場問題」
中古マンションの掲示板などにマンションの駐車場があまっているために外部の人に賃貸駐車場として貸している場合もあれば、駐車場がガラガラの場合などもあります
マンションの駐車場の料金は管理費や修繕積立金という使い方をされるマンションも多いために、空きが増えてしまうとマンションの修繕金が足りなくなる可能性もあります
修繕金が足りなくなる場合は負担がマンションの所有者にかかる可能性もあります
駐車場がガラガラのマンションの場合は修繕金が今後足りているのかの確認も必要になります
まとめ
中古マンションの失敗しない選び方はいかがでしたでしょうか
築年数だけ物件数もあります
時代時代によって当時の建築に変化などもありますので中古マンションの選び方はむずかいしい側面もあります
是非、購入者に親身に相談に乗ってくれそうな不動産会社を探してみてください
マチ不動産では売却購入・賃貸に限らず住宅の困りごと・リフォームの困りごとのご相談無料で受け付けております
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