いままでほったらかしにされていた空家が所有者の責任に対して空家を保全するために平成2014年11月に空き家対策特別措置法（空家法）が成立しています
2015年5月には全面施行されています
空家が危険な状態のままで放置されていると、特定空家に認定されてしまいます
特定空家に認定されると固定資産税が最大4.2倍に上がり、さらに強制執行で空家が取り壊されて費用の請求を所有者に求めれる法律になります
空家は今後は放置しないでできるだけ早期に対策をしていないと所有者に対しての責任がますます重くなります
空家対策特別措置法とは
人の出入りがなかったり水道電気ガスの使用状況が長いものを空き家として判断される
また、瓦が落ちそうだとか、犬猫が住み着いて衛生的に問題があるとか近隣からの苦情で問題になることがもあります
そういった、空き家問題を解決するために、空家対策特別措置法が2017年から運用されています
- 空き家の実態調査が市町村で自由にできる
- 所有者に対して適切な管理の求める
- 適切に管理していないものは『特定空家』に指定される
特定空家の基準とは
倒壊の危険性のある空家
著しく衛生上有害となるおそれのある状態
適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態
①倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態
空家の基準としては水道・電気・ガスの使用実績が1年以上利用されていないということも判断材料になります
特定空家に認定されてしまうと
特定空家に指定されると助言や指導勧告命令がなされ、罰則や行政執行が行うことができます
実際特定空き家に指定されるとどういう不利益が出てくるのか
特定空き家に指定されるには倒壊の恐れがあったり衛生的に問題がある景観を損なうなどが指定の条件になります
①指導 強制撤去など行政から指導
②勧告 固定資産税が最大4.2倍
③罰則 50万円
④強制執行 強制的に空家を解体する
このように空き家対策特別措置法は指導→勧告→罰則→強制執行と徐々に厳しくなっていく仕組みになります
行政からの指導・勧告・罰則・強制執行と4段階に分かれて請求が来ます
その際に金銭的な負担なども求められる可能性があります
固定資産税の軽減措置対象外になってしまいます
全国初、特定空家の強制執行
2015年3月3日に東京都葛飾区宝町2丁目で特定空家の強制執行が行われています
葛飾区ホームページより
特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針として国土交通省からガイドラインが発表されています
| 第１章 空家等に対する対応
第2章 『特定空家等に対する措置』を講ずるに際して参考となる事項 第３章 特定空家等に対する措置 ガイドライン『別紙1～５』の概要 |
法律の効果に疑問視
ただ実際に空き家が特定空家が処理されたのは1/10以下という結果になっています
特定空き家に指定されてもすぐ処理されるわけではないということです
やはり空き家となっても財産権の侵害ということになりかねないということも原因のひとつだということです
運用されてから3年が経過しても今後ますます増えてくる空家の対策はできていないので、今後ふえていくのではないでしょうか？
所有者がわからない空家は強制撤去
2022年2月には甲府市で登記簿謄本がなく所有者がわからない11棟の連棟の空家が強制撤去されています
異例ということですが、今後も所有者不明の倒壊の危険性のある建物が出てくる可能性があります
撤去費用は1950万円かかっています
すべて税金の負担になるようです
相続財産は早期に方向性を決めていく
ご存知の通り不動産を所有しているだけで固定資産税都市計画税という税金がかかるか 税金がかかります
ただ空き家にしているとどうしても費用だけ収益が上がらないので持ち出しの負担が多くなりますそのため維持管理するということが重要になってきます
また今後のの状態によっては近隣からの苦情などもそのまま置いておくということ自体がリスクになりつつあります売却できる時に売却するということも一つの方法でありますが維持管理する上においても建物をそのまま置いておくというのは非常に今後の運用が厳しくなります駐車場であったりコインパーキングあと事業用の不動産として運用していくのも一つの方法です
今後空き家対策特別措置法では効果があまり見られない現在においてはさらに厳しい税制や運用方法を考えの変化が考える予想されるますやはり維持管理するには専門家の意見も重要ではないかと思います
まとめ
今後、賃貸住宅の需要が少なくなり、誰かに貸せばいいという考え方が難しくなっていく時代です
都市部の不動産の場合は現在においては価格を下げれば購入者は見つかりますが、地方において価格を下げてゼロ円でも購入者がいないという物件も増えてきています
今後、都市部においてもそのような時代がやってくるかもしれません
