神戸市で安定収入を実現！月極駐車場管理の成功事例

2025年12月15日

この記事は月極駐車場をより多く利益を上げたいと考えているオーナー様に向けて書いております

月極駐車場の運営方法や成功事例、注意点などを詳しく解説し、安定した収入を得るための具体的なポイントを紹介します。

筆者は駐車場管理について長年経験をもとに書かせていただいております

安定収入を実現する月極駐車場管理の概要

月極駐車場管理は、土地を有効活用し、安定した収入を得るための手段として注目されています。

月極駐車場は、特定の期間にわたって駐車スペースを貸し出す形態で、利用者から月額料金を徴収します。

管理方法には、自主管理と委託管理の2つのスタイルがあり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

自主管理ではオーナーが全ての業務を行うため、手間がかかりますが、収益が全てオーナーのものになります。

一方、委託管理では専門の管理会社に業務を任せることで、手間を省くことができますが、管理費が発生します。

月極駐車場管理の基本とは？

月極駐車場管理の基本は、駐車場の運営と管理を行うことです。

オーナーは、駐車場の利用者から月額料金を徴収し、必要に応じて管理業務を行います。

管理業務には、契約書の作成、賃料の回収、利用者からの問い合わせ対応、清掃、設備のメンテナンスなどが含まれます。

住宅と違い駐車場についてはやり取りも非常に少ないというポイントから自主管理が可能でもあります

安定収入の重要性

委託管理であっても安定収入を考えている場合は常に管理会社に任せきりにしないということです

駐車場相場は常に変わります

最近では車を乗らない若者がいる一方で駐車場もなくなるエリアも多いです

そういったときに地域の実情に合わせた賃料設定が必要になります

市場における月極駐車場のニーズ

地域によっては駐車場不足が深刻です

満車の駐車場にお問合せをいただく事が多く、そういった場所は駐車場として利用する事で収益が見込まれます

企業が集まる地域や商業地域などは慢性的に駐車場不足です

成功する月極駐車場管理のためのポイント

成功する月極駐車場管理には、いくつかの重要なポイントがあります。

まず、適切な管理会社を選ぶことが大切です。

次に、契約方式を理解し、メリットを最大限に活用することが求められます。

また、管理体制を整備し、トラブルを未然に防ぐためのシステムを導入することも重要です。

これらのポイントを押さえることで、安定した収入を実現することができます。

管理会社の選び方とその基準

管理会社を選ぶ際には、いくつかの基準を考慮する必要があります。
まず、信頼性や実績を確認することが重要です。
次に、提供されるサービス内容や手数料の透明性もチェックしましょう。
さらに、地域に密着したサービスを提供しているかどうかもポイントです。
以下は、管理会社選びの基準です。

信頼性と実績
サービス内容の充実度
手数料の透明性（手数料が安い）
地域密着型のサービス

駐車場管理の契約方式とメリット

駐車場管理には、主に自主管理方式と委託管理方式の2つがあります。

自主管理方式では、オーナーが全ての業務を行うため、収益が全てオーナーのものになりますが、手間がかかります。

一方、委託管理方式では、専門の管理会社に業務を任せることで、手間を省くことができますが、管理費が発生します。
以下は、各方式のメリットをまとめた表です。

契約方式	メリット
自主管理方式	収益が全てオーナーのもの
委託管理方式	手間を省ける

管理体制の整備とその重要性

管理体制を整備することは、月極駐車場の運営において非常に重要です。

適切な管理体制が整っていないと、トラブルが発生しやすくなります。

例えば、利用者からの問い合わせに迅速に対応できない場合、信頼を失う原因となります。

したがって、管理体制を整えることで、トラブルを未然に防ぎ、安定した運営を実現することができます。

管理会社の選び方

管理会社の選び方としては費用面・会社の信頼性・地元の管理会社など選び方は様々です

ポイントについて解説します

管理料の相場（オーナーが支払う費用）から選ぶ

月極駐車場の管理会社へ支払う管理料（管理委託手数料）の相場と、その対価として得られるサービス内容について解説します。

結論から言うと、毎月の管理料の相場は「賃料収入の5％〜10％」です。

管理料の計算方法は、主に以下の2つのパターンがあります。

料金体系	相場目安	特徴
定率（％）型	賃料収入の 5％〜 10％	最も一般的。「入居している区画の賃料合計」に対してかかるケースが多い（空車分はかからない契約が多いが、要確認）。
定額型	1台あたり月額 2,000円〜5,000円	賃料が高額なエリアでは％型より割安になる場合がある。逆に賃料が安い地域では割高になることも。

※ 別途、消費税（10%）がかかります。

※ 「仲介手数料」はこれとは別です（契約が決まった時に、賃料の1ヶ月分を広告料として支払うのが一般的）。

2. 管理料に含まれる主なサービス内容

支払う管理料に対して、管理会社は主に以下の業務を代行します。「どこまでやってくれるか」は契約によるため、特に清掃や除草が含まれるかは必ず確認が必要です。

集客・募集（看板設置、ネット掲載、契約手続き）
賃料の集金代行（未納者への督促を含む）
利用者対応（問い合わせ、車庫証明の発行手続き、クレーム対応）
トラブル対応（違法駐車、事故、設備の故障対応）
契約更新・解約手続き

注意点：別料金になりがちな項目

以下の項目は、基本の管理料（5〜10%）には含まれず、**オプション（別料金）**となるケースが多いです。

定期清掃・除草（年に数回の草むしりやゴミ拾い）
設備の修繕（ラインの引き直し、車止めの交換、フェンス修理など）
除雪（雪国の場合）

会社の信頼性

不動産会社・不動産管理会社は昔からイメージの悪いと感じられている方が多いです

私もそういった業界に約３０年以上いますが、色々な方がいらしゃるのも事実です

おすすめのポイントは仕事が丁寧だというのが一番です

不動産業者は個人事業主や数人の社員で運営していることが多く、ゆるく仕事をされているケースも多くお見受けします

どういった管理をしてくれるのかなど色々話をされて、納得いく業者様に依頼しましょう

地元管理業者

管理となると事業所と駐車場が離れている事へのデメリットは多いです

入居者と契約する場合も遠方になると郵送対応やネット契約など入居者と会わないことも多いです

情報も遠方の事業になるとなかなか入ってきません

近くの管理会社に依頼することがおすすめです

3. 「管理委託」と「一括借り上げ（サブリース）」の違い

管理会社への依頼方法には、もう一つ「一括借り上げ」という方法があります。この場合、管理料の概念が変わります。

管理委託（今回のご質問）
- 収入： 満車なら多い、空車なら減る。
- 支出： 賃料の5〜10％を管理料として払う。
- メリット： 稼働率が良ければ手取りが最大化する。
一括借り上げ（サブリース）
- 収入： 空車に関係なく毎月固定額（相場の80〜90％程度）。
- 支出： 管理料という名目の支払いは基本ない（差額が会社の手数料となるため）。
- メリット： 空車リスクがないが、満車時の最大利益は委託より少ない。

比較・交渉のポイント

もしこれから管理会社と契約される、あるいは見直しをされる場合は、以下の点を確認するとスムーズです。

「空車時」も管理料がかかる契約になっていないか？（契約済み区画のみ対象とするのが一般的です）
「清掃・巡回」は管理料に含まれているか？（ここが含まれているなら10％でも安いです）
「滞納保証」はあるか？（滞納があった場合でも、管理会社が立て替えてくれる契約か）

現在の管理内容と照らし合わせて、5％〜10％の範囲に収まっているか、あるいはサービスに見合った金額かを確認してみてください。

成功事例の紹介

数々の成功例も経験しました

地域の特性、駐車場の特性を十分把握したうえで駐車場経営を行いましょう

大型トラック駐車場として高収益を上げたオーナー様の事例

神戸市では大型トラックの駐車場は特に少ないです

縦列駐車場の場合は２台分借りてもらうなど、賃料は下がりがちですが、少し大型の車輛が入る場合などはトラックの駐車場として貸すこともお勧めです

中古車販売店に一括で借り上げで単価アップ

中古車販売店は駐車スペースが商売の基本になります

在庫を置くスペースと店舗への距離が一番重要になります

バラバラで借りるより一括して借りたいというのが本音になります

その際、舗装などもしないで貸土地として契約します

管理料が安いところで売り上げアップ

駐車場管理は管理の中でも手間が非常に少ないです

当社では管理料を１台500円（税別）で管理をさせていただいております

また、駐車場の賃料についても相場を把握させていただいており値上げの交渉なども常にさせていただいております

数十年間賃料が変わらないというのは逆におかしいと感じています

月極駐車場管理における注意点

月極駐車場管理には、いくつかの注意点があります。

特に、トラブルが起きやすい状況や契約書における注意事項を理解しておくことが重要です。

これにより、トラブルを未然に防ぎ、スムーズな運営を実現することができます。

残置物処理

入居者トラブルの一つとして残置物です

車以外にいろいろなものを駐車場に置いている方をお見受けします

退去時にそのままにする可能性もありますので、契約時に車以外のものは一切置かないことをお伝えするようにします

賃料の滞納・未払い

最も頻繁に起こる、経営上の最大のリスクです。

状況： 「振込を忘れていた」といううっかりミスから、連絡が取れなくなる悪質なケースまで様々です。
対策：
- 支払方法の自動化： 口座振替やクレジットカード払いを基本とし、「振込忘れ」を防ぐ。
- 保証会社の利用： 契約時に賃貸保証会社への加入を必須にする（滞納時に保証会社が立て替えてくれます）。
- 即時の督促： 1日でも遅れたら連絡を入れる（「管理が厳しい」と認識させる）。

無断駐車・区画間違い

契約者以外が勝手に停めるケースと、契約者が間違えて他人の場所に停めるケースがあります。

状況： 「少しの間ならいいと思った」「空いていたから停めた」など。
対策：
- 看板（サイン）の設置： 「契約者以外駐車禁止」「罰金〇万円申し受けます（※威嚇効果として）」を目立つ位置に掲示。
- コーンの設置： 空き区画にはカラーコーンを置いて物理的に塞ぐ。
- 警察への通報： 私有地のため警察は民事不介入ですが、「所有者照会」をして連絡を取ってくれる場合があります。
- 絶対NGな行為： タイヤロックやレッカー移動、車への張り紙（粘着テープ等）は、逆に器物損壊で訴えられるリスクがあるため（自力救済の禁止）、絶対に行ってはいけません。

場内事故・物損トラブル

「隣の車にドアをぶつけた（ドアパンチ）」「フェンスに車をぶつけた」などです。

状況： 当事者同士で揉めるケースが多いですが、管理者に責任を問われることもあります。
対策：
- 免責事項の明記： 契約書と現地の看板に「場内での盗難・事故等について管理者は一切責任を負いません」と明記する。これが基本の防衛策です。
- 施設賠償責任保険への加入： フェンスや照明が倒れて車を傷つけた場合など、管理者側の不備（土地工作物責任）に備える保険に入っておく。

放置車両

長期間車が置きっぱなしになり、持ち主と連絡が取れない、最も厄介なトラブルです。

状況： 賃料も払われず、車検切れの車が放置される。勝手に処分すると法的に罰せられます。
対策：
- 契約書の条項： 「〇ヶ月以上賃料を滞納し、連絡が取れない場合は車両を処分できる」等の特約を入れておく（ただし、実際の処分には裁判所の手続きが必要なのが現実です）。
- 連帯保証人への連絡： 契約時に連帯保証人や緊急連絡先を必ず確保しておく。
- 法的措置： 最終的には明け渡し訴訟を行い、強制執行の手続きをとります（弁護士案件）。

ゴミ・雑草・騒音（マナー問題）

近隣住民からのクレームに発展しやすい項目です。

状況： 弁当のゴミや吸殻のポイ捨て、夏の雑草繁茂、深夜のアイドリング騒音。
対策：
- 定期清掃・除草： 「割れ窓理論」に基づき、綺麗な状態を保つことでポイ捨てを心理的に抑制する。
- 防犯カメラ・ダミーカメラ： 「見られている」という意識を持たせる。
- 具体的注意喚起： 「アイドリング禁止」「ゴミ捨て禁止」の看板設置。

オーナーが身を守るための「3つの神器」

トラブルを未然に防ぐ、あるいは被害を最小限にするために、以下の3つを見直してみてください。

契約書（利用規約）・・免責事項（事故・盗難）、禁止事項（転貸・又貸し・保管場所としての利用以外の禁止）、解約条件（滞納時の即時解除）がしっかり書かれているか。
保険・・施設賠償責任保険：看板が落下して人に怪我をさせた、などの管理者責任をカバー。
管理会社・・自主管理で精神的な負担が大きい場合は、手数料（5〜10%）を払ってでもプロに任せるのが、結果的にコストパフォーマンスが良い場合があります。特に**「クレーム対応」と「滞納督促」のストレスから解放されるメリットは大きいです。