不動産情報を見ていると、告知事項ありという言葉を見かけることがありますよね。
その物件の購入を検討している人にとって、購入するかしないかを決定するための重要な部分になります。
告知事項ありというのは、購入希望者に告知すべき内容があるという事を指しますが、ここで問題になるのが、不動産における告知事項というのはいくつか種類があるという事です。
そこで今回は、告知事項ありの範囲とは？というテーマで、心理的瑕疵との違いについて解説していきたいと思います。
不動産の「告知事項あり」とは？
それではまず、そもそも不動産における「告知事項あり」とはどのようなものなのかを解説していきましょう。
告知事項とは、購入希望者の購入意思に大きな影響を与える可能性のある、物件に対するネガティブな事実について事前に告知すべき内容の事を指しています。
不動産の告知事項には、大きく分けて下記の4種類があります。
・物理的瑕疵
・心理的瑕疵
・法律的瑕疵
・環境的瑕疵
瑕疵とは、表面的には判断しづらい欠陥のことを指します。
実際に、希望する物件の内見を行ったとしても、全部のリスクを把握する事は難しいですよね。
内見をした物件の内部までは、短い時間内では確認するのが難しいのが現状です。
しかし、そのような状態で物件を契約した場合、後になって欠陥が見つかった際に買主負担で欠陥を修復するのは納得出来ませんよね。
そこで、予め把握している欠陥(瑕疵)については、売主が購入希望者に対して説明するようにしているのです。
このような瑕疵については、売買契約書の締結前に仲介会社(宅建取引士)から説明される「重要事項説明書」や、契約時に売主から交付される「物件状況報告書」に記載されている事になっています。
このように、物件の目に見えない欠陥について、売主に一定の責任を課す事が一般的な不動産取引となっているので、事前に売主が把握している瑕疵については買主に告知する必要があるというのが、「告知事項あり」の内容となっています。
心理的瑕疵とは？
では次に、不動産における瑕疵の中で、心理的瑕疵とはどのようなものを指すのかを解説していきたいと思います。
心理的瑕疵とは、心象的に悪くなるような事や、過去にその物件内で起きた事件・事故などを指し、殺人事件や孤独死などが当てはまります。
このような事件・事故は、その物件の購入意思に重大な影響を与える可能性のある欠陥の1つとして考えられています。
よく「事故物件」と表記されているものは、この心理的瑕疵がある物件を指している事がほとんどと言えるでしょう。
「告知事項あり」の範囲とは？
では次に、「告知事項あり」の範囲について解説していきたいと思います。
結論から言うと、告知事項の説明範囲については明確な基準はないのが現状です。
ただし、殺人事件が起きた物件だったり、亡くなってから発見までに数か月も経過していたような孤独死の場合は、一般常識的な観点から告知事項ありと判断される事が多いです。
しかし、実際に殺人事件や孤独死が発生した物件でも、何年前の出来事まで遡れば良いのかという部分については、意見が分かれる部分でもあります。
そのため、最終的には司法判断に委ねる形になりますが、売主側としては極力告知するように努めているケースが多いと言われています。
物理的瑕疵と心理的瑕疵の「告知事項あり」の違いとは？
それでは最後に、物理的瑕疵と心理的瑕疵の「告知事項あり」の違いについて解説していきたいと思います。
「告知事項あり」の判断として、物理的瑕疵と心理的瑕疵ではその範囲を決定するのに客観的な違いがあるのは確かです。
例えば、物理的瑕疵の場合は、明らかに外見で分かる欠陥のケースが多く、その人の主観で変わるという事はあまりありません。
しかし、心理的瑕疵となると話は違います。
先ほどの殺人事件や孤独死のようなケースでは、人によって瑕疵としての捉え方が異なります。
孤独死の場合、当日に発見されたとしても嫌だと感じる人がいる一方で、病死ならあまり気にならないという人もいます。
このように、その瑕疵において嫌だと感じるかどうかは主観によるものが大きく、物理的瑕疵に比べるとさらに判断基準が難しくなるという事が言えます。
まとめ
さて今回は、告知事項ありの範囲とは？というテーマで、心理的瑕疵との違いについて詳しく解説してみました。
不動産取引において、「告知事項あり」物件はそれだけで購入意思に大きな影響を与えてしまう部分です。
そのため、不動産会社としても頭を悩ませるテーマとも言えるでしょう。
特に、一般常識的に判断できる物理的瑕疵と違い、心理的瑕疵はその人の主観によって大きく捉え方が変わってしまう事も多く、線引きが難しいというのが現状のようですね。
