建築基準法第43条第2項第2号は、建築基準法上の道路に接していない土地でも、一定の条件を満たせば建築が認められる可能性がある制度です。
再建築不可物件の建て替えを検討している方にとって、重要な制度ですが、「包括同意基準とは何か」「どのような条件で許可されるのか」が分かりにくいと感じる方も多いでしょう。
この記事では、建築基準法第43条第2項第2号の概要や包括同意基準、個別許可との違い、許可を受けるための条件、再建築や売却時のポイントまで、不動産の専門家がわかりやすく解説します。
1. 建築基準法第43条第2項第2号とは？
1-1.建築基準法第43条第2項第2号の概要
建築基準法第43条第2項第2号とは、建築基準法上の道路に2m以上接していない敷地であっても、一定の条件を満たし、特定行政庁の許可を受けた場合には建築を認める制度です。建築基準法では、建物を建築する敷地は原則として道路に2m以上接していなければなりませんが、この規定を満たさない場合でも、例外的に建築できる可能性があります。
この制度は、袋地や私道・通路のみに接している土地など、再建築不可物件となる可能性がある敷地を対象に活用されることが多く、交通・安全・防火・衛生上支障がないと認められた場合に許可されます。許可を受けるためには、特定行政庁による審査が行われ、原則として建築審査会の同意が必要です。自治体によっては、あらかじめ定められた包括同意基準を満たす案件について、手続きを迅速に進められる制度を設けています。
建築基準法第43条第2項第2号のポイント
- 建築基準法上の道路に2m以上接していない敷地が対象
- 一定の条件を満たせば、例外的に建築や建て替えが認められる
- 特定行政庁の許可が必要
- 原則として建築審査会の同意を得て許可される
- 自治体によっては包括同意基準が定められている場合がある
H3 接道義務との関係
建築基準法第43条第2項第2号を理解するためには、まず接道義務について知っておくことが重要です。
接道義務とは、建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないという建築基準法第43条第1項のルールです。これは、火災や地震などの災害時に避難経路を確保し、消防車や救急車が円滑に進入できるようにするために設けられています。
しかし、すべての土地がこの接道義務を満たしているわけではありません。例えば、次のような土地では接道義務を満たさず、建て替えができない「再建築不可物件」となることがあります。
- 建築基準法上の道路に接していない
- 接道幅が2m未満である
- 建築基準法上の道路ではない私道や通路にのみ接している
- 接道条件を満たしていない旗竿地（敷地延長）
このような場合でも、交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認められ、建築基準法第43条第2項第2号の許可を受けることができれば、例外的に建て替えが認められる可能性があります。
H3 なぜ43条許可が必要になるのか
建築基準法第43条第2項第2号の許可が必要になるのは、建築基準法で定められた接道義務を満たしていない土地に建物を建築するためです。
建築基準法では、建物を建築する敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。しかし、古くからある住宅地では、建築基準法上の道路に接していない土地や、私道・通路のみに接している土地も少なくありません。
このような土地では、そのままでは建築確認を受けることができず、建て替えや新築が認められません。
そこで設けられているのが、建築基準法第43条第2項第2号の許可制度です。
交通・安全・防火・衛生上支障がないと認められ、特定行政庁の許可を受けることで、接道義務を満たしていない土地でも例外的に建築や建て替えが認められる場合があります。
H2 包括同意基準とは？
H3 包括同意基準の意味
H3 包括同意基準が設けられている理由
H3 包括同意基準と個別許可との違い
H2 建築基準法第43条第2項第2号の許可を受けるための条件
H3 許可の対象となる土地
H3 通路や敷地に求められる条件
H3 安全性・防火・避難上の要件
H3 自治体ごとに基準が異なる理由
H2 建て替えできるケース・できないケース
H3 建て替えできるケース
H3 建て替えできないケース
H3 セットバックとの違い
H3 位置指定道路との違い
H2 43条許可が売却に与える影響
H3 許可があると売却しやすくなる理由
H3 再建築不可物件との違い
H3 売却前に確認しておきたいポイント
H2 建築基準法第43条第2項第2号に関するよくある質問
H3 包括同意基準なら必ず許可されますか？
H3 許可にはどれくらい時間がかかりますか？
H3 43条許可があれば必ず建て替えできますか？
H3 売却前に43条許可を取得した方が良いですか？
H2 神戸市で43条許可や再建築不可物件の売却をご検討の方へ
H3 再建築不可物件の調査・査定に対応
H3 私道・狭小地・古家・テラスハウスも相談可能
H3 売却・直接買取までワンストップでサポート
H2 まとめ
建築基準法第43条第2項第2号は、接道義務を満たしていない土地でも、一定の条件を満たせば建築を可能にする重要な制度です。ただし、許可基準や包括同意基準は自治体ごとに異なり、すべての土地が対象となるわけではありません。
建て替えや売却を検討している場合は、道路の種類や接道状況、許可の可能性を事前に確認することが重要です。
マチ不動産では、建築基準法第43条第2項第2号に関するご相談をはじめ、再建築不可物件・私道・狭小地・古家・テラスハウスの売却や直接買取にも対応しております。お気軽にご相談ください。
