2020年4月1日からの民法改正によって瑕疵担保責任という言葉から契約不適合責任という名称に変わります
ただ、名前が変わったと考えている方もいらっしゃいますが、実は全く別物と言ってもいいぐらいの違いです
瑕疵担保責任と契約不適合責任との違いは
| 民法改正前 | 民法改正後 | |
|---|---|---|
| 売主責任 | 隠れたる瑕疵 | 契約不適合責任 |
| 対象物 | 特定物 | 特定物・不特定物 |
| 瑕疵の性質 | 契約までの瑕疵 | 引き渡しまでの瑕疵 |
| 買主の請求 | 瑕疵を知って1年以内に行使 | 契約不適合を知って1年以内に通知 |
| 買主の請求手段 |
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瑕疵担保責任に比べて契約不適合責任は売主の責任が大幅に拡大されていることが分かります
売主の責任が重くなる？
旧民法での瑕疵担保責任は信頼利益といって契約が無効である場合に有効であると信じたことで債権者（購入者）が被る損害額
新民法での契約不適合責任は履行利益で契約が有効に成立していること前提にした利益
旧民法が信頼利益を求めるものに対して、新民法の契約不適合責任は履行利益を求められるために売主が負う責任は重くなります
| 瑕疵担保責任 | 契約不適合責任 | |
| 法的責任 | 法的責任
（無過失責任） | 契約責任
（債務不履行責任）⇒損害賠償 |
旧民法の『瑕疵担責任』が法的責任（無過失責任）が新民法においては『契約不適合責任』では（債務不履行責任）という責任が変わります
債務不履行責任に変わることで、債務不履行は損害賠償請求になり賠償額が多くなることが考えられます
責任を負う対象が変わる
| 瑕疵担保責任 | 契約不適合責任 | |
| 要件 | 隠れたる瑕疵 | 目的物の種類・品質及び数量が契約の内容に適合しない場合 |
瑕疵＝傷や欠点
旧民法においては隠れたる瑕疵ということで、契約時には売主がしらなかったことに対して売主は過失がないとされています
また、買主が瑕疵を知っていてまたはわかっていて購入したことに対しては売主が責任を負わないということでしたが、
新民法の契約不適合責任は買主が瑕疵を知っている、知らなかったことは関係なく売主に責任が求められます
新民法においては隠れたという言葉が消えたために、売主は全責任を負うということになります
買主が売主に請求できる権利
| 瑕疵担保責任 | 契約不適合責任 | |
| 権利行使の方法 | 損害賠償請求
契約解除請求 | 追完請求
代金減額請求 契約解除 損害賠償請求 |
新民法において、買主が権利を行使しやすくなっています
追完請求・・・契約内容が違い、法的に効力が未確定なために後から追加を請求する権利になります。不適合を知った時から1年以内に不適合だということを売主に通知します。買主に不適合の負担を課さない範囲で売主は義務を追完することもできます
代金減額請求・・・不適合を知ったために売買代金の減額を売主に請求することができる権利になります
責任の範囲の違い
| 瑕疵担保責任 | 契約不適合責任 |
| 〈無過失責任〉
売主は過失がなくてもその責任を負わなければいけない | 〈債務不履行責任の一種〉
債務者の責めに帰すべき事由が無い時は、損害賠償責任は免除される。 ⇒債務不履行のルールの適用 |
| 損害賠償を負う範囲 | |
| 〈信頼利益〉
瑕疵があることを前提とした価値と、売買代金との差額 | 〈履行利益〉
さ |
請求期限が変わる
民法では請求期限を10年で消滅としています
契約不適合を知った時より1年以内に相手方に通知、通知してから5年以内に請求しないと消滅時効にかかります
まとめ
不動産において売買契約後に契約不適合責任が確認されてから手続きが大きく変わります
瑕疵担保責任と契約不適合責任は売主の責任・対象物・瑕疵の性質・買主の請求・買主の請求の方法が大きく変わっています
売主負担が多くなることで売却後にも色々と責任が発生することで、不動産を売却したことで損をするということも増えてくるのではないかと予想されます
