容積率で土地の価値は変わる？高く売れる土地の条件を解説

2024年5月16日2026年10月6日

容積率は土地の価値を大きく左右します。容積率が高い土地ほど大きな建物を建てられるため、マンションやビルの用地としての価値が上がり、高く売れやすくなります。

ただし、容積率が高ければ必ず高く売れるわけではありません。前面道路の幅による制限で実際に使える容積率が小さくなることもあり、戸建て用の土地では容積率より形や接道のほうが価格に影響します。この記事では、容積率の基本から土地の価値との関係、高く売れる土地の条件、容積率オーバーの物件を売る方法までを解説します。

容積率とは？計算方法と建ぺい率との違い

容積率とは、土地の面積（敷地面積）に対する、建物の延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合です。その土地にどれだけの広さの建物を建てられるかを決める数字で、建築基準法と都市計画で上限が決められています。

容積率（\%） = 延べ床面積 \div 敷地面積 \times 100

たとえば、敷地面積100㎡で容積率200%の土地なら、延べ床面積200㎡までの建物を建てられます。1階100㎡なら2階建て、1階50㎡なら4階建てまで建てられる計算です。

建ぺい率との違い

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合です。容積率が「建物の大きさ（延べ床面積）」を決めるのに対し、建ぺい率は「建物が土地を覆う広さ」を決めます。

項目	何を決めるか	計算式
容積率	建てられる延べ床面積の上限	延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100
建ぺい率	建てられる建築面積の上限	建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

敷地面積100㎡、建ぺい率60%・容積率200%の土地なら、1フロア60㎡まで、合計200㎡までの建物が建てられます。

容積率で土地の価値が変わる理由

容積率が高いほど、同じ広さの土地でも大きな建物を建てられ、売ったり貸したりできる床面積が増えます。そのため、マンションやビルを建てたい買主ほど、容積率の高い土地に高い価格をつけます。

マンション用地は「一種単価」で価格が決まる

マンション開発業者は、土地の価格を「建てられる延べ床面積1㎡あたりいくらか（一種単価）」で考えるのが一般的です。容積率が2倍になれば建てられる床面積も2倍になるため、土地の価格も大きく変わります。

敷地面積	容積率	延べ床面積	土地価格の目安（一種単価50万円/㎡の場合）
300㎡	200%	600㎡	3億円
300㎡	400%	1,200㎡	6億円

※一種単価は説明のための仮の数字です。実際の単価はエリアや市況によって大きく異なります。

容積率の影響が大きい土地・小さい土地

土地のタイプ	容積率の影響	理由
駅前・商業地のマンション用地	大きい	床面積がそのまま販売・賃貸収入になる
中規模の収益物件用地（アパート・店舗）	中程度	戸数や賃料収入に影響する
住宅街の戸建て用地	小さい	戸建ては2階建て程度で容積率を使い切らないことが多い

第一種低層住居専用地域などの戸建て中心のエリアでは、容積率よりも、土地の形や日当たり、接道状況、周辺環境のほうが価格への影響は大きくなります。

要注意：前面道路が狭いと使える容積率が小さくなる

都市計画で決められた容積率（指定容積率）をそのまま使えるとは限りません。前面道路の幅が12m未満の土地では、道路の幅に一定の数値を掛けた容積率と指定容積率のうち、小さいほうが上限になります（建築基準法52条、京都市）。

用途地域	道路の幅に掛ける数値
住居系の地域（第一種・第二種中高層住居専用地域など）	4/10（0.4）
商業地域・近隣商業地域・工業系の地域など	6/10（0.6）

※特定行政庁の指定により、数値が変わる区域があります。

計算例

第二種中高層住居専用地域で指定容積率200%、前面道路の幅が4mの土地の場合、4m × 0.4 = 160% となり、指定容積率の200%より小さいため、使える容積率は160%です（京都市）。

同じ指定容積率の土地でも、広い道路に面しているほうが大きな建物を建てられ、価値が高くなります。2つ以上の道路に面している場合は、最も広い道路の幅で計算します。

容積率が緩和されるケース

特定道路の近く：敷地から70m以内に幅15m以上の道路があり、前面道路の幅が6m以上12m未満なら、容積率が割り増しされることがあります。
住宅の地下室：一定の条件を満たす住宅の地下室は、延べ床面積の3分の1まで容積率の計算から除かれます。
車庫・駐車場：延べ床面積の5分の1までは容積率の計算に含めません。
マンションの共用廊下・階段：共同住宅の共用部分は容積率の計算に含めません。

容積率以外も大切｜高く売れる土地の7つの条件

高く売れる土地とは、買主が「建てたい建物を、無駄なく、問題なく建てられる土地」です。容積率に加えて、次の条件がそろうほど評価が上がります。

容積率を最大限使える：指定容積率が高く、前面道路も広いため、上限まで建物を建てられる土地です。
整形地（四角い土地）：正方形や長方形の土地は建物を配置しやすく、敷地を無駄なく使えます。旗竿地や三角形の土地は評価が下がりがちです。
接道条件が良い：建築基準法上の道路に2m以上接していることが建築の条件です。間口が広い土地や、2方向が道路に面する角地は特に人気があります。
用途地域が需要に合っている：住宅地なら住居系、店舗や事務所なら商業系など、その場所で求められる建物を建てられる用途地域かどうかが大切です。
日当たり・高低差：南側が道路に面している土地は日当たりが良く人気です。道路との高低差が大きいと、擁壁や造成の費用がかかり評価が下がります。
インフラが整っている：上下水道・ガスが引き込まれていれば、買主の追加費用が少なくなります。
境界が確定している：隣地との境界が確定していれば、買主が安心して購入でき、取引がスムーズになります。

なお、角地で一定の条件を満たすと、建ぺい率が10%緩和されることがあります。建てられる建物が大きくなる点も、角地が高く評価される理由の一つです。

容積率オーバーの物件は売れる？違反建築と既存不適格の違い

容積率オーバーの物件でも売却はできますが、価格は相場より下がりやすくなります。まずは、オーバーしている理由が「違反建築」なのか「既存不適格」なのかを確認しましょう。

区分	どういう状態か	売却への影響
既存不適格	建てた当時は適法だったが、その後の法改正や都市計画の変更で基準を超えた	違法ではない。ただし建て替えると今と同じ大きさの建物は建てられない
違反建築	建てた時点、または増築によって基準を超えた	住宅ローンが通りにくく、買主が限られる

容積率オーバーの物件が売りにくい理由

住宅ローンが通りにくい：金融機関の多くは、違反建築の物件への融資に慎重です。買主が現金で買える人に限られやすくなります。
建て替えで建物が小さくなる：今と同じ床面積の建物は建てられないため、将来の価値が下がると見られます。
増築部分の是正を求められることがある：無許可の増築が原因なら、行政から是正を求められる可能性があります。

容積率オーバーの物件を売る方法

オーバーの理由と程度を調べる：建築確認済証・検査済証や当時の図面を探し、何㎡オーバーしているか確認します。
事情を隠さず不動産会社に相談する：容積率オーバーは重要事項として買主に説明する必要があります。隠して売ると、契約不適合責任を問われるおそれがあります。
現金購入の買主や投資家を探す：住宅ローンを使わない買主なら、購入できる可能性が高まります。
不動産会社の買取を検討する：価格は下がりますが、早く確実に売却できます。
減築や更地にして売る：増築部分を取り壊したり、建物を解体して土地として売ったりすると、買主の幅が広がることがあります。

自分の土地の容積率を調べる方法

容積率は、インターネットか市区町村の窓口で無料で調べられます。売却を考え始めたら、まず次の方法で確認してみましょう。

自治体の都市計画情報（Web地図）で調べる：多くの自治体が、用途地域・指定容積率・建ぺい率を地図で公開しています。「〇〇市都市計画地図」などで検索すると見つかります。
市区町村の都市計画課の窓口で聞く：住所や地番を伝えると、用途地域や容積率を教えてもらえます。
前面道路の幅を確認する：道路の幅は、自治体の道路台帳や建築指導課で確認できます。指定容積率と前面道路による容積率のうち、小さいほうが上限です。
建築確認済証・検査済証を確認する：建物がある場合は、建てたときの延べ床面積と容積率が記載されています。容積率オーバーかどうかの確認にも使えます。

不動産会社に査定を依頼すれば、容積率や前面道路の状況を含めて調べてもらえます。容積率が使い切れているかどうかも、査定額の根拠として確認しておきましょう。