不動産を売却するときには
『一般媒介契約』複数社に依頼
『専任媒介契約』一社に依頼
『専属専任媒介契約』一社に依頼で売主自らも購入者は探すことは禁止
と３つの方法があります
早く売却するための方法についてまとめてみました
一般媒介契約の落とし穴
複数社に依頼することで、地域の中では多くの不動産会社が売主さんから依頼を貰うということになります
そうすることで、実際に販売することが遅くなったりすることもあります
一般媒介のメリットと落とし穴を確認しならがら不動産会社に依頼することをおすすめします
物件の問題点や販売戦略が明確にならない
複数社に依頼すると広告戦略、近所へのアプローチ、断られている理由がぼやけてしまうことがよくあります
一度でも不動産を売却された経験のある方であればご理解いただけますが
２０人も３０人も見学には来ないということです
１か月に５件～１０件
より少ない場合もよくあります
A社
B社
C社
と依頼を分けていくと、よりお客様の情報もばらけてしまうので
何故、見学に来たのか？
何故、決まらなかったのか？
いくらだったら購入したのか？
ということも分かりづらい状態になります
現在は複数社に依頼するメリットは少ないかも？
現在、不動産を購入する層は２０代～４０代でスマホを使いこなす世代です
当社のホームページでもスマホで見ている方が６０％⇒７０％まで増えてきています
もしこのマンションを購入したいと思っている人がいれば、
１０分もしないうちに情報を手に入れることができます
２０年前だったら、チラシの折り込みなどが不動産の購入者を探す一番のツールでしたが、残念ながら現在ではほとんど新聞は読んでいないということになります
また、チラシ投函においてもマンションの場合はほとんどチラシ投函不可になっています
不動産営業でできることは非常に少なくなってきているということになります
物件探しはチラシではなく、ポータブルサイト中心です
そのために不動産を高く売るということが非常に難しくなってきています
相場より高い価格になると、ほとんど見られていないということになります
複数社に依頼する一般媒介契約の意味が少なくなってきた時代になったと言えます
すべてのポータブルサイト掲載と情報の分析が重要
ポータブルサイトに掲載していたら成約するという時代は終わっています
A社
B社
C社
が同じ物件を例えばスーモ（ポータブルサイト）に掲載したとしても
写真の撮影方法
文章力
画像の数
などで問い合わせは全然違います
つまり、物件に対しての知識や経験などが少ない場合はなかなか決まらないということになります
不動産会社に相談する時に
電話で相場感やメリット・デメリットがわかっていないと営業マンになると、これから物件を勉強する営業マンには依頼することはあまりお勧めできません
一般媒介契約と専任媒介契約の誤解
お客様の中には専任媒介契約にすると
買主は専任媒介契約をご依頼された不動産業者のみで販売活動をされると思われています
実際は
不動産流通システム（レインズ）
に依頼を受けて５日以内に登録する義務が不動産業者にはあります
例えば大手不動産に依頼しないと決まらないと思われている方もいらっしゃいますが、
小さな街の不動産屋に依頼しても
大手不動産会社すべてに情報がいきわたります
お客様がいたら物件情報はレインズから取得することができます
不動産会社側からの一般媒介の考え方
お客様は複数社に依頼しても
それぞれが努力して販売活動を行ってくれると考えているかもしれませんが、
実際はそうでもないことが多いです
不動産会社は大手になると
月のノルマは２００万円以上
を求められていることも多いです
その中で、他社に依頼されている物件の場合は他社で成約した場合は売上ゼロということも考えられます
月のノルマを達成するには
他社で買主が決まった場合でも売主様からの仲介手数料については必ず入ると物件に対して、働いている時間を費やします
本当は一般媒介であっても、専任媒介であっても販売努力をすることが普通でないとおかしいのですが
営業マンの行動はこのようになることが多いです
実際私もそうでした
空家の管理
一般媒介の場合は鍵を複数本用意する必要があります
依頼を受けた不動産会社にそれぞれ不動産会社に渡すためです
また、空家であれば管理の問題がでてきます
以前、依頼をいただいていたマンションにトイレに細工がされて少ない一定の水が流れるようないたずらを誰かが行い、売主さんに数十万の水道料金が請求された事件がありました
そのとき、案内した不動産会社や依頼した不動産会社が複数で結局確認できずに、売主さんがご負担されていました
責任の所在は明確にされていたほうがいいのではないかと
実感しました
まとめ
一見よさそうな一般媒介契約ですが、
販売に前向きではない不動産会社に複数依頼してもあまり意味がないかもしれません
一社に選ぶということは売主さんも依頼された不動産会社も必死になりやすい環境になります
売れないから一般媒介という売り方もリスクはあります
