古家がある土地を売却する場合にそのまま売るほうがいいのかそれとも建物を解体してから売却したほうがいいのか悩まれている方も多いともいます
物件によってもどちらがいいとは言えませんので、解体するメリット・デメリットを比較しながらご自身に合う方法を考えるというのが一番得策かもしれません
解体することで固定資産税が上がります
詳しく解説します
古家を解体してしまうと土地の固定資産税が上がる
解体してから売却したほうが高く売れるからという風に考えてしまうと損することもあります
古家を解体することでデメリットも出てきます
デメリット
固定資産税が上がる
都市計画税が上がる
再建築不可の土地の場合は建物が建てることができない
1.なぜ、建物を解体すると固定資産税が上がるのか？
実は住宅の固定資産税は6分の１まで軽減されています
もし、解体で建物がなくなると今まで軽減されていた固定資産税が軽減されなくなります
| 土地の広さ | 軽減される割合 |
|---|---|
| 200㎡以下（小規模住宅用地） | 6分の１ |
| 200㎡を超える | 3分の１ |
建物がある為に税金が安くなっていましたが、なくなることでそのままの税金がかかります
| 固定資産税額＝固定資産税評価額×1.4％ |
固定資産税評価額は売買価格ではありません
固定資産税をかけるために行政が土地に対して評価をした金額になり、一般的には相場価格より安く評価されています
なお、固定資産税の支払い義務は毎年1月1日に所有していた方に納税義務が発生します
ただ、売却の場合は取引の決済日で日割で負担額を決めるのが一般的です
関西圏と関東圏の固定資産税の起算日の慣習の違いとは？ | 神戸灘区土地運用サポート
２．なぜ、建物を解体すると都市計画税もあがる？
実は都市計画税も住宅については減免されています
そのため、建物がなくなることで税金が元にもどるため、結果的にはあがります
| 土地の広さ | 軽減される割合 |
|---|---|
| 200㎡以下（小規模住宅用地） | 3分の１ |
| 200㎡を超える | 3分の2 |
3.『再建築不可物件』は解体はダメ‼
土地には建築ができる土地と建築できない土地があります
建築できない土地が『再建築不可物件』といいます
昔は建築できた土地も現在、建築基準法が厳しくなったために現状は『既存不適格物件』として扱われますが、解体してしまうと建築許可がとれなくなる土地です
再建築ができない土地は現状の建物を生かして、リフォームやリノベーション工事することで不動産の価値を高めたり、売却することができます
もし、解体してしまうと駐車場などの利用しかできなくなります
再建築不可の土地とは
建築基準法の道路に接道が2m以上接道
道路の幅員が4m以上ある道路
再建築ができない土地とは建築基準法上の道路に接道していない土地になります
土地を売却すると解体費用は節税効果がある
解体費用はかかった場合、土地売却で利益が上がった場合は譲渡所得税、譲渡住民税を計算する時に譲渡費用として経費計上することができます
不動産は取得価格より高く売れると譲渡所得として税金がかかります
譲渡所得の計算方法
譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用
まとめ
古家を解体してから売却する場合は解体することで起きる税金の増加や再建築不可の物件の解体をすることのデメリットを考えてから進める事をおすすめします
解体することで固定資産税、都市計画税の税金が上がるという事もありますので、売却が長期になることは避けたいところです
販売価格なども十分に確認するようにしましょう
