木造住宅を査定に出すと土地の価格と建物価格は限りなくゼロという査定になることが多いです
実際に固定資産税も支払っていて、十分住める住宅がなぜ評価ゼロなのでしょうか
法定耐用年数と価値ゼロの関係
主な減価償却資産の耐用年数（建物・建物附属設備）
構造 耐用年数 木造 合成樹脂造
事務所用のもの（24年）
店舗用・住宅用のもの（22年）
飲食店用のもの（20年）
旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの（17年）
公衆浴場用のもの（12年）
工場用・倉庫用のもの（15年）鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造
事務所用のもの（50年）
住宅用のもの（47年）
飲食店用のもの
延面積のうちに占める木造内装部分の
面積が30％を超えるもの（34年）
その他のもの（41年）
旅館用・ホテル用のもの
延面積のうちに占める木造内装部分の
面積が30％を超えるもの（31年）
その他のもの（39年）
店舗用・病院用のもの（39年）
車庫用のもの（38年）
公衆浴場用のもの（31年）
工場用・倉庫用のもの（38年）
減価償却費の計算で元になっている建物の耐用年数です
建物の構造別で計算がしやすいように、個別案件ではなく日本では木造住宅は22年、鉄筋コンクリートのマンションは47年という数値が決められているわけです
これを期間を超えると一般的には価値を低く査定されてしまう訳です
本当であれば、それぞれの物件ごとでメンテナンス、細かい構造などの違いが劣化内容にも大きな差として評価されるべきです
ただ、査定の段階で築20年以上の物件はゼロで評価されることも珍しくありません。又、気持ちで建物は100万円という価格にしましょうかという査定とは違った価格設定の場合もあります
そういった査定方法ですと著しく価格は低下してしまいます
なぜ、一般的に20年以上の木造住宅は著しく価格がやすくなってしまうのでしょうか
やはり購入者が住宅ローンを使う場合に金融機関の担保評価が低いのが原因だと考えます
不動産会社の場合はお客様にアピールポイントをまとめて、既存住宅状況調査実施記録や改修工事履歴など購入者にアピールできる書面で価格の正当性を説明することはできますが、金融機関の場合は購入予定者の属性と不動産担保の評価との中で融資額をきめます
その、建物の不動産担保の評価の考え方は年数と構造だけでみますので評価がかならず低くなります
築20年を超える住宅の売却は
不動産価格は建物の築年数だけで決まるわけではなく
地域のもっている人気によっても価格形成はされています（不動産の地域性）
売却査定と同時に買取業者に相談するのも一つの方法です
実際に築20年の建物を壊して、新しいものを建築するには解体費用も同時にかかるわけです
古家つきの土地で売却すれば購入者が解体費用を負担しますが、更地として売却する場合は解体費用と仲介手数料の諸費用が大きくかかりますので売主さんとしてはそのような選択はされないほうがいいです
買取の場合は解体費用、仲介手数料もかかりませんのでどちらがお得かを考えることが重要です
購入者の立場で考えれば、新築と変わりのない設備と耐震性をもった建物が安く購入出来れば結果的に高く売却することも可能です
売却エリアと違う不動産屋さんに依頼するのは基本的には止められた方がいいでしょう
不動産屋さんはどこの不動産でも取扱することはできますが、遠方の不動産会社になるとエリアの生きた情報をもっていることは非常に少ないです
レインズ（机上データー）を使えば遠方の不動産の査定を付けることはできますが、地域の中で物件は毎日動いていますので、同一条件のこの物件が売れないとなかなかこの価格ではむずがしいなぁとか
毎日、物件情報と格闘している不動産会社はシビアに価格設定を行っています
まとめ
いかがでしたか
ネット情報だけでも大体の価格は不動産の専門家ではなくてもわかりますが、対象の不動産の同条件の実情は不動産屋さんに聞くことがより実情に近い販売価格を知ることができます
