「住宅ローンがまだ残っているけれど家を売却できるのだろうか？」と不安に感じる方は少なくありません。転勤や住み替え、離婚、相続、家計の見直しなど、住宅ローン返済中でも家の売却を検討するケースは多くあります。
結論からいうと、住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。ただし、多くの場合は売却時に住宅ローンを完済し、金融機関が設定している「抵当権」を抹消する必要があります。
この記事では、住宅ローンが残っている家を売却する流れや、売却価格よりローン残高が多い場合の対処方法、注意点まで分かりやすく解説します。
1. 住宅ローンが残っていても家は売却できる？
1-1. 売却するには抵当権の抹消が必要
住宅ローンが残っている家を売却する場合、基本的には金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、住宅ローンを借りる際に金融機関が土地や建物を担保にする権利のことです。もし住宅ローンの返済ができなくなった場合、金融機関は抵当権を実行して不動産を売却し、貸したお金を回収することができます。
1-2. 住宅ローン完済と売却決済は同時に行う
住宅ローンが残っている家を売却する場合、「先にローンを完済しないと売却できないのでは？」と思われる方もいますが、多くの場合、住宅ローンの完済と不動産売却の決済は同じ日に行います。
つまり、買主から受け取る売却代金を利用して住宅ローンを一括返済し、同時に抵当権を抹消する流れになります。
1-3. まずは住宅ローン残高を確認する
住宅ローンが残っている家を売却する場合、最初に行うべきことは現在の住宅ローン残高（残債）を確認することです。
住宅ローンがいくら残っているかによって、通常売却できるのか、自己資金が必要になるのか、別の売却方法を検討する必要があるのかが変わります。
1. 金融機関に確認する
住宅ローンを借りている銀行などの金融機関へ問い合わせることで、現在の正確な残高を確認できます。
売却を検討している場合は、
- 現在のローン残高
- 一括返済予定額
- 繰上返済手数料の有無
なども一緒に確認しておくと安心です。
2. 住宅ローン残高証明書を確認する
住宅ローン控除を利用している方には、金融機関から「住宅ローン残高証明書」が発行されます。
書類を見ることで、一定時点でのローン残高を確認できます。
ただし、毎月返済しているため、現在の正確な金額とは多少異なる場合があります。
3. インターネットバンキングで確認する
最近では、多くの金融機関でインターネットバンキングやアプリから住宅ローン残高を確認できます。
自宅から簡単に確認できるため、売却を検討し始めた段階で確認しておきましょう。
4.ローン残高と売却価格を比較する
住宅ローン残高を確認したら、次に現在の家がいくらで売れるのか査定を行います。
重要なのは、
売却予定価格 － 住宅ローン残高
2. 売却価格が住宅ローン残高より高い場合（アンダーローン）
アンダーローンとは、住宅ローン残高よりも不動産の売却価格が高い状態のことです。
例えば、
- 住宅ローン残高：2,000万円
- 売却価格：3,000万円
の場合、
3,000万円 − 2,000万円 ＝ 1,000万円
となり、売却代金で住宅ローンを完済しても資金が残ります。
2-1. 売却代金で住宅ローンを完済する
アンダーローンの場合は、売却代金を利用して金融機関へ住宅ローンを一括返済します。
一般的な流れは、
- 買主から売却代金を受け取る
- 住宅ローンを完済する
- 抵当権を抹消する
- 買主へ所有権を移転する
という手続きになります。
住宅ローンが残っていても、決済日に完済できれば問題なく売却できます。
2-2. 抵当権を抹消して通常通り売却できる
住宅ローンを完済した後、残った資金は自由に利用できます。
例えば、
- 新居購入の頭金
- 引越し費用
- 賃貸住宅への入居費用
- 老後資金
- 生活資金
などに充てることができます。
ただし、売却時には諸費用も発生します。
2-3. 諸費用の計算も必要
アンダーローンでも、売却価格から住宅ローンだけを差し引けばよいわけではありません。
主な売却費用として、
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 司法書士費用
- 印紙代
- 引越し費用
- 譲渡所得税（利益が出た場合）
などがあります。
そのため、
売却価格 − 住宅ローン残高 − 売却費用
で、実際に残る金額を確認することが大切です。
3. 住宅ローン残高の方が多い場合（オーバーローン）
家を売却したいと考えたとき、売却価格より住宅ローン残高の方が多い状態を「オーバーローン」といいます。
オーバーローンの場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、そのままでは通常の売却が難しくなります。ただし、不足分への対応方法はいくつかあります。
オーバーローンとは、現在の住宅ローン残高が家の売却価格を上回っている状態です。
例えば、
- 住宅ローン残高：3,000万円
- 売却価格：2,500万円
の場合、
不足額：500万円
となり、売却しても500万円のローンが残ります。
3-1. 自己資金で不足分を補う方法
最も一般的な方法は、売却代金で足りない部分を自己資金で支払う方法です。
例）
- 住宅ローン残高：3,000万円
- 売却価格：2,700万円
- 不足額：300万円
この場合、不足する300万円を貯金などから支払えば住宅ローンを完済でき、通常通り売却できます。
3-2. 住み替えローンを利用する方法
新しい家への買い替えを考えている場合は、住み替えローンを利用する方法があります。
住み替えローンとは、
- 今の住宅ローンで不足する金額
- 新しく購入する住宅資金
をまとめて借り入れるローンです。
自己資金が不足している場合でも、住み替えできる可能性があります。
ただし、借入額が大きくなるため返済計画は慎重に考える必要があります。
3-3. 金融機関へ相談する方法
住宅ローンの返済が難しく、売却しても完済できない場合は、早めに金融機関へ相談しましょう。
状況によっては、
- 返済条件の変更
- 任意売却の相談
などの対応ができる場合があります。
4. 住宅ローンの返済が難しい場合の売却方法
収入の減少や生活環境の変化などにより住宅ローンの返済が難しくなった場合でも、状況に応じた売却方法があります。
返済が遅れた状態を放置してしまうと、最終的に競売になる可能性があります。できるだけ早い段階で対応することで、選択できる方法が広がります。
4-1. 任意売却を検討する
住宅ローンを完済できない場合の代表的な方法が任意売却です。
任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関の同意を得て、ローン残高より低い価格でも不動産を売却する方法です。
通常、住宅ローンが残っている家を売るには完済して抵当権を抹消する必要がありますが、任意売却では金融機関と相談しながら売却を進めます。
4-2. 競売になる前に相談することが重要
住宅ローンの滞納が続くと、金融機関による競売手続きが進む可能性があります。
競売になると、
- 自分で売却価格を決められない
- 市場価格より安くなる場合がある
- 引越し時期を調整しにくい
などのデメリットがあります。
住宅ローンの返済が厳しいと感じた時点で、早めに金融機関や不動産会社へ相談することが大切です。
5. リースバックで住み続ける選択肢もある
「家を売却したいけれど引っ越したくない」という場合は、リースバックという選択肢もあります。
リースバックとは、
- 自宅を売却する
- 売却資金を受け取る
- 買主と賃貸契約を結ぶ
- 家賃を払いながら住み続ける
という仕組みです。
5-1.リースバックが向いているケース
- 今の家に住み続けたい
- 子どもの学校区を変えたくない
- 老後資金を確保したい
- 引越しを避けたい
ただし、売却価格や家賃条件を事前にしっかり確認する必要があります。
6. 住宅ローン中の家を売却する流れ
7. 売却時に必要になる費用
住宅ローンが残っている家を売却する場合、売却代金のすべてが手元に残るわけではありません。住宅ローンの返済以外にも、仲介手数料や登記費用など、さまざまな費用が発生します。
売却後の資金計画を立てるためにも、事前にどのような費用が必要になるのか確認しておきましょう。
7-1. 仲介手数料
不動産会社へ仲介を依頼して売却が成立した場合、成功報酬として仲介手数料が必要になります。
売買価格が400万円を超える場合、一般的な上限額は、
売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
です。
例）
売却価格3,000万円の場合
（3,000万円 × 3％ ＋ 6万円）＋消費税
＝ 約105万6,000円（税込）
になります。
※仲介手数料は売買契約成立後に発生します。
7-2. 抵当権抹消費用
住宅ローンを完済した後は、金融機関が設定している抵当権を抹消する登記手続きが必要です。
抵当権を消さなければ、登記上は金融機関の担保が残った状態になります。
必要になる費用の目安：
- 登録免許税：不動産1個につき1,000円
- 司法書士報酬：1万円〜2万円程度
土地と建物がある一戸建ての場合は、それぞれが対象になります。
7-3. 司法書士費用
住宅ローンが残っている売却では、決済日に司法書士が登記手続きを行います。
主な手続きは、
- 抵当権抹消登記
- 住所変更登記（必要な場合）
- 登記関係書類の確認
などです。
内容によって費用は変わります。
7-4. 引越し費用
不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼る必要があります。
例）
- 1,000万円超〜5,000万円以下の契約
→ 1万円（軽減措置適用時）
など、売買価格によって金額が変わります。
7-5.住宅ローン一括返済手数料
住宅ローンを途中で完済する場合、金融機関によっては繰上返済手数料がかかる場合があります。
目安：
- 無料の場合
- 数千円程度
- 数万円程度
金融機関や手続き方法によって異なるため、事前確認が必要です。
7-6. 譲渡所得税がかかるケース
購入時より高く売れて利益（譲渡所得）が出た場合は、税金が発生する可能性があります。
ただし、自宅の売却では条件を満たせば、
3,000万円特別控除
などの制度を利用できる場合があります。
税金については売却前に確認しておくと安心です。
8. 住宅ローンが残った家を高く売るポイント
8-1. 適正な査定価格を把握する
まず大切なのは、現在の家がいくらで売れる可能性があるのかを正確に知ることです。
査定価格を確認することで、
- 住宅ローンを完済できるか
- 売却後に資金が残るか
- 自己資金が必要になるか
を判断できます。
周辺の成約事例や市場相場をもとに、現実的な売却価格を把握しましょう。
8-2. 複数社へ査定依頼する
不動産会社によって、
- 得意なエリア
- 販売方法
- 顧客層
- 査定の考え方
が異なります。
1社だけの査定では、本来売れる価格より低く判断してしまう可能性もあります。
複数社の意見を比較することで、より適正な売却計画を立てることができます。
ただし、極端に高い査定価格だけで判断するのは注意が必要です。
8-3. ローン残高だけで売却価格を決めない
売主としては「最低でもローン残高以上で売りたい」と考えるものですが、買主が判断するのは市場価格です。
売却価格は、
- 周辺相場
- 築年数
- 建物状態
- 立地
- 需要
によって決まります。
ローン残高ではなく、適正な市場価格を基準に販売戦略を考えることが大切です。
8-4. 買取と仲介の違いを理解する
早く現金化したい場合は不動産会社の買取という方法もあります。
ただし、
仲介売却
メリット：
- 高く売れる可能性がある
デメリット：
- 売却まで時間がかかる場合がある
不動産買取
メリット：
- 早く売却できる
- 確実性が高い
デメリット：
- 仲介より価格が低くなる傾向がある
住宅ローン残高が多い場合は、価格を重視するなら仲介売却を優先するケースが多くなります。
8-5. 売却スケジュールに余裕を持つ
住宅ローンが残っている家を少しでも良い条件で売却するためには、売却スケジュールに余裕を持つことが大切です。
「すぐに売らなければならない」という状況になると、価格交渉で不利になったり、希望価格より安く売却しなければならない可能性があります。
急いで売却すると価格交渉で不利になることがある
売却期間が限られている場合、買主側から価格交渉を受けやすくなります。
例えば、
- 住宅ローン返済が厳しい
- 引越し期限が迫っている
- 新居購入の決済日が決まっている
といった事情があると、早く契約することを優先して値下げを受け入れざるを得ないケースもあります。
時間に余裕があれば、条件に合う買主をじっくり探すことができます。
一般的な売却期間を把握しておく
不動産売却は、売り出してすぐに買主が見つかるとは限りません。
一般的には、
- 査定・準備：約2週間〜1ヶ月
- 販売活動：約3ヶ月前後
- 契約から引き渡し：約1ヶ月〜2ヶ月
程度かかるケースがあります。
そのため、売却を考え始めた段階で早めに準備することが重要です。
住み替えの場合は特に注意
新しい住まいを購入する場合は、売却と購入のタイミング調整が必要です。
売却を急ぐと、
- 希望より安く売却する
- 資金計画が崩れる
- 仮住まいが必要になる
可能性があります。
住宅ローンが残っている場合は、
- 売却予定価格
- ローン残高
- 新居購入資金
を確認しながら計画を立てましょう。
9. よくある質問
9-1. ローン返済中でも査定できますか？
住宅ローンが残っているからといって、査定を依頼できないということはありません。
実際に家を売却する方の多くが、住宅ローン返済中の状態で査定を行い、売却価格とローン残高を比較してから売却を判断しています。
査定を依頼したからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。
例えば、
- 今売るといくらになるか知りたい
- 住宅ローンを完済できるか確認したい
- 住み替えを検討したい
- 将来の資金計画を考えたい
という段階でも査定できます。
9-2. 住宅ローンが残ったまま引っ越しできますか？
結論からいうと、住宅ローンが残った状態でも引っ越しすることは可能です。
ただし、住宅ローンが残っている家をどうするのかによって、必要な手続きや注意点が変わります。売却するのか、所有したままにするのか、事前に計画を立てることが大切です。
住宅ローンが残ったまま新しい家を購入する場合、現在のローンと新しいローンを同時に返済する「二重ローン」になる可能性があります。
金融機関では、
- 現在のローン残高
- 年収
- 返済負担率
- 新しい借入希望額
などを審査します。
無理のない返済計画を立てることが重要です。
9-3. 売却してもローンが残った場合どうなりますか？
家を売却しても住宅ローンを完済できない場合、不足分の返済義務は残ります。
住宅ローンは家を売却したら自動的になくなるわけではありません。売却価格よりローン残高が多い「オーバーローン」の状態では、不足する金額をどのように返済するか考える必要があります。
9-4. 銀行にはいつ相談すればいいですか？
オーバーローンの場合は売却前に相談する
売却価格より住宅ローン残高が多い場合は、必ず売却前に相談しましょう。
例えば、
- 住宅ローン残高：3,000万円
- 売却予定価格：2,500万円
の場合、不足する500万円をどうするか考える必要があります。
対応方法としては、
- 自己資金で補う
- 住み替えローンを検討する
- 返済方法について相談する
などがあります。
9-5. 返済が難しい場合は滞納前に相談する
収入減少などで住宅ローンの返済が厳しい場合は、返済が遅れる前に金融機関へ相談することが大切です。
早い段階で相談すると、
- 返済期間の見直し
- 毎月返済額の変更
- 返済方法の相談
などの選択肢が残る場合があります。
滞納が続いてからでは、選択できる方法が限られることがあります。
10. まとめ｜住宅ローンが残っていても状況に合った売却方法を選べる
住宅ローンが残っている家でも売却は可能です。ただし、ローン残高・売却価格・自己資金の状況によって最適な方法は変わります。
まずは現在の住宅ローン残高と不動産価格を確認し、早めに売却計画を立てることが大切です。
