不動産の登記簿を確認すると「抵当権」だけでなく「根抵当権」という記載を見かけることがあります。
抵当権は住宅ローンなどでよく利用される担保権ですが、根抵当権は主に事業資金の借入などで使われる少し特殊な仕組みです。
一見すると似ていますが、「借入金額が決まっているのか」「繰り返し借入できるのか」など大きな違いがあります。
特に中古住宅や土地を購入する場合、根抵当権が残っている不動産では、抹消手続きが必要になるケースがあります。
この記事では、根抵当権の仕組みや抵当権との違い、不動産購入時に注意すべきポイントをわかりやすく解説します
1.根抵当権とは？わかりやすく解説
1-1.一定の範囲内で繰り返し借入できる担保権
根抵当権とは、あらかじめ決めた上限金額（極度額）の範囲内で、何度も借入や返済を繰り返すことができる担保権です。
通常の抵当権は、住宅ローンのように「1つの借入」に対して設定され、返済が終われば役割も終了します。
一方、根抵当権は一度設定しておけば、借入金を返済した後でも根抵当権を残したまま、再び融資を受けることができます。
そのため、仕入れ資金や運転資金などで継続的に金融機関から借入を行う会社や個人事業主によく利用されています。
例）極度額3,000万円の根抵当権の場合
・1回目：1,500万円借入 → 返済
・2回目：2,000万円借入 → 返済
・3回目：1,000万円借入
このように極度額3,000万円の範囲内であれば、新しく抵当権を設定し直すことなく繰り返し利用できます。
1-2.「極度額」とは借入できる上限金額のこと
根抵当権の「極度額」とは、その不動産を担保にして借入できる上限金額のことです。
例えば、極度額3,000万円の根抵当権が設定されている場合、金融機関は3,000万円を上限として融資を行うことができます。
ただし、極度額は「現在借りている金額」ではありません。登記簿に極度額3,000万円と記載されていても、実際の借入残高が1,000万円の場合や、すでに返済が終わっている場合もあります。
そのため、不動産を購入するときは登記簿の極度額だけで判断せず、実際の借入状況や根抵当権が抹消される予定かを確認することが大切です。
1-3.会社経営者や事業資金の借入で利用されることが多い
根抵当権は、主に会社経営者や個人事業主が事業資金を借り入れる際に利用されることが多い担保権です。
事業では、商品の仕入れ費用や設備投資、運転資金など、継続的に資金が必要になることがあります。
通常の抵当権の場合、新しく融資を受けるたびに抵当権の設定や抹消手続きが必要になりますが、根抵当権であれば決められた極度額の範囲内で繰り返し借入が可能です。
そのため、毎回登記手続きを行う手間や費用を抑えながら、必要なタイミングで資金調達しやすいというメリットがあります。
例えば、会社が所有する不動産に極度額5,000万円の根抵当権を設定しておけば、資金が必要になった時にその範囲内で追加融資を受けることができます。
2.抵当権とは？
2-1.住宅ローンでよく利用される担保の仕組み
抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りる際に、購入する土地や建物を金融機関の担保にする権利のことです。
住宅を購入する場合、多くの人は金融機関から住宅ローンを借ります。その際、金融機関は万が一返済ができなくなった場合に備えて、購入した不動産に抵当権を設定します。
住宅ローンを契約した人は、そのまま家に住み続けることができますが、長期間返済が滞ると金融機関は抵当権を実行し、不動産を売却して貸したお金を回収することがあります。
つまり抵当権は、「金融機関がお金を貸すための安全対策」であり、住宅ローンを利用するときに一般的に設定される仕組みです。
2-2.返済すると抵当権は抹消できる
住宅ローンなどの借入金をすべて返済すると、金融機関の担保として設定されていた抵当権は抹消することができます。
ただし、ローンを完済しただけでは登記簿上の抵当権は自動的には消えません。金融機関から発行される必要書類を使って、法務局で「抵当権抹消登記」の手続きを行う必要があります。
抵当権が残ったままでも所有者は変わりませんが、不動産を売却するときや新たな融資を受ける際に問題になる場合があります。
そのため、住宅ローンを完済した後は、早めに抵当権抹消手続きを行い、登記情報を整理しておくことが大切です。
2-3.不動産を売却するときは抹消が必要
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、引渡しまでに設定されている抵当権を抹消する必要があります。
抵当権が残ったままでは、購入者が安心して所有権を取得できないため、一般的な不動産売買では売却代金などを利用してローンを完済し、同時に抵当権抹消の手続きを行います。
多くの場合、売買代金の受け取り・住宅ローンの完済・抵当権抹消登記・所有権移転登記を決済日にまとめて進めます。
売却を検討するときは、住宅ローンの残高と売却予定価格を確認し、抵当権を確実に抹消できるか事前に確認しておくことが重要です。
3.根抵当権と抵当権の違い
| 比較項目 | 抵当権 | 根抵当権 |
|---|---|---|
| 主な利用目的 | 住宅ローン | 事業資金融資など |
| 借入 | 1回の借入が基本 | 何度も借入可能 |
| 金額 | 借入額が決まる | 極度額まで利用可能 |
| 完済後 | 消滅・抹消へ | 自動では消えない |
| 利用者 | 個人が多い | 法人・事業者が多い |
4.根抵当権が設定された不動産は購入できる？
4-1.購入自体は可能
根抵当権が設定されている不動産でも、購入すること自体は可能です。
根抵当権が登記されているからといって、必ず問題がある不動産というわけではありません。会社経営者や個人事業主が所有していた不動産では、事業資金の借入のために根抵当権が設定されているケースがあります。
ただし、購入する場合は引渡しまでに根抵当権がきちんと抹消されることが重要です。
一般的な不動産売買では、決済日に売買代金で借入金を返済し、司法書士が根抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行います。
そのため、根抵当権付きの不動産を検討する際は、根抵当権の有無だけで判断せず「抹消できる状態か」を確認することが大切です。
4-2.引渡しまでに抹消されるか確認する
根抵当権が設定されている不動産を購入する場合は、物件の引渡しまでに根抵当権が抹消されるかを必ず確認することが大切です。
根抵当権が残ったまま所有権を取得すると、以前の所有者の借入に関する担保が不動産に残ってしまう可能性があります。
そのため、一般的な不動産売買では、売買契約時に「売主の責任と負担で根抵当権を抹消する」という条件を定め、決済日に借入金の返済と根抵当権抹消登記を行います。
購入前には、不動産会社や司法書士を通じて金融機関との調整状況や抹消書類の準備ができているか確認しておくと安心です。
4-3.司法書士による登記確認が重要
根抵当権が設定されている不動産を購入する場合は、司法書士による登記内容の確認が重要です。
登記簿には、根抵当権者（金融機関など）や極度額、設定された時期などの情報が記載されています。しかし、登記内容だけでは現在の借入残高や抹消できる状態かまでは判断できません。
そのため、不動産売買では司法書士が金融機関と連絡を取り、根抵当権を抹消するための必要書類が準備されているかを確認します。
決済日には、売買代金の支払い・根抵当権抹消登記・所有権移転登記を安全に進めるため、司法書士が手続きを管理します。
根抵当権付きの不動産でも、専門家による確認と適切な手続きが行われれば、安心して取引することができます。
5.登記簿で根抵当権を確認する方法
5-1.権利部（乙区）を見る
不動産に根抵当権が設定されているか確認するには、登記簿（登記事項証明書）の「権利部（乙区）」を確認します。
登記簿は主に「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」に分かれており、乙区には所有権以外の権利に関する情報が記載されています。
住宅ローンの抵当権や事業資金の根抵当権が設定されている場合、この乙区に金融機関名（抵当権者・根抵当権者）、設定日、借入内容、極度額などが記載されています。
反対に、乙区に何も記載がない場合は、基本的に抵当権や根抵当権などの担保権が設定されていない状態です。
不動産を購入する際は、価格や建物の状態だけでなく、登記簿の乙区を確認し、どのような権利が付いているのか把握することが大切です。
5-2.債権者（金融機関）を確認する
登記簿の権利部（乙区）では、抵当権や根抵当権を設定している債権者（金融機関）を確認することができます。
債権者とは、不動産を担保にお金を貸している銀行や信用金庫などのことです。登記簿では「抵当権者」または「根抵当権者」として金融機関名が記載されています。
例えば、住宅ローンであれば住宅ローンを借りた金融機関、事業資金の借入であれば融資を行った金融機関が表示されます。
ただし、登記簿に金融機関名が残っているからといって、必ず現在も借入が残っているとは限りません。すでに完済していても、抹消登記をしていなければ記録は残ったままになります。
不動産を購入する際は、どこの金融機関が権利を持っているのか、引渡しまでに確実に抹消されるのかを確認することが重要です。
5-3.極度額と抹消予定を確認する
根抵当権が設定されている不動産を確認するときは、登記簿に記載されている「極度額」と「抹消予定」を確認することが重要です。
極度額とは、根抵当権によって担保できる借入の上限金額のことです。例えば、極度額5,000万円と記載されている場合、その範囲内で金融機関が融資できる仕組みになっています。
ただし、極度額は現在の借入残高を表しているわけではありません。極度額が大きくても、実際には借入が少ない場合や、すでに返済が完了している場合もあります。
不動産を購入する際は、売主側で根抵当権を抹消できる状態なのか、金融機関との調整ができているのかを確認する必要があります。
安全な取引を行うためには、決済日までに根抵当権の抹消書類が準備され、所有権移転と同時に抹消手続きができる状態になっていることが大切です。
6.根抵当権付き不動産を購入するときの注意点
6-1.売買代金で完済できるか確認
根抵当権が設定されている不動産を購入する場合は、売買代金によって借入金を完済し、根抵当権を抹消できるか確認することが大切です。
不動産売買では、売主が受け取った売買代金を使って金融機関への借入を返済し、その後、根抵当権を抹消する流れが一般的です。
しかし、借入残高が売買代金を上回っている場合、不足分を売主が別途準備しなければ根抵当権を抹消できない可能性があります。
例えば、売却価格が3,000万円でも、金融機関への返済額が3,500万円残っている場合、その差額500万円を用意する必要があります。
そのため購入前には、不動産会社や司法書士を通じて返済予定額と抹消手続きの準備状況を確認し、安全に所有権移転ができる状態か確認することが重要です。
6-2.根抵当権抹消書類の準備
根抵当権が設定されている不動産を売買する場合、決済日までに根抵当権を抹消するための書類を準備しておく必要があります。
根抵当権を抹消するには、金融機関から発行される抹消関係書類が必要になります。売主は事前に金融機関へ連絡し、借入金の完済手続きや根抵当権解除の準備を進めます。
主な抹消書類には、登記原因証明情報（解除証書など）、金融機関の委任状、登記識別情報（または登記済証）などがあります。
不動産売買では、決済日に司法書士がこれらの書類を確認し、問題がなければ所有権移転登記と同時に根抵当権抹消登記を申請します。
書類の準備ができていないと予定通り引渡しができない可能性があるため、売買契約後は早めに金融機関や司法書士と調整することが重要です。
6-3.決済日に確実に抹消する流れ
根抵当権が設定された不動産の売買では、決済日に根抵当権を確実に抹消する手続きが行われます。
一般的な流れとしては、買主から支払われた売買代金を使って売主の借入金を返済し、金融機関から根抵当権抹消に必要な書類を受け取ります。
その後、司法書士が抹消書類や登記内容を確認し、所有権移転登記と根抵当権抹消登記を同時に法務局へ申請します。
この手続きによって、買主は根抵当権が残っていない状態の不動産を取得できます。
7.まとめ
根抵当権は怖いものではない｜仕組みを理解して安全な不動産取引を
根抵当権は抵当権より複雑ですが、正しく抹消手続きが行われれば通常の売買は可能です。登記情報を確認し、事前に内容を把握することが安心した取引につながります。
